記者 王麗新 見習(xí)記者 陳 瀟

　　繼龍湖集團(tuán)獲中國銀行7億元“內(nèi)保外貸”支持之后，近日有消息稱，中國工商銀行也擬為碧桂園提供“內(nèi)保外貸”，貸款規(guī)模初定為3億美元，具體金額待最后落定。

　　多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，還將有頭部民營房企陸續(xù)獲得“內(nèi)保外貸”支持，而率先迎來進(jìn)展的或是示范性房企。“目前公司正在溝通中，落地情況要看進(jìn)一步的進(jìn)展。”美的置業(yè)相關(guān)人士向《證券日報》記者表示。此外，部分頭部房企相關(guān)負(fù)責(zé)人也向《證券日報》記者表示，目前尚未有相關(guān)消息，但公司正在高度關(guān)注該政策。

　　不難看出，房企融資渠道正在逐步拓寬，從最初的信貸支持、債券融資支持，再到股權(quán)融資支持，逐漸深入且范圍越來越廣。此外，從滿足房企境內(nèi)多樣融資需求，再延伸到盤活境外融資通道，房企海外融資正在解封。

　　正如某房企人士告訴《證券日報》記者：“‘內(nèi)保外貸’提供的增信顯示了政府對民營房企的支持，也體現(xiàn)了化解房企風(fēng)險的決心，有利于改善未出險房企離岸市場信用環(huán)境，修復(fù)和提振境外市場信心。”

　　改善境外融資環(huán)境

　　“內(nèi)保外貸”是指境內(nèi)銀行為境內(nèi)企業(yè)在境外注冊的附屬企業(yè)或參股投資企業(yè)提供擔(dān)保，由境外銀行給境外投資企業(yè)發(fā)放相應(yīng)貸款。

　　哪些房企將滿足“內(nèi)保外貸”條件，率先受益？多位行業(yè)人士認(rèn)為，未出險且信用情況良好的房企將有機(jī)會，低信用和出險房企被審核通過的概率不高。

　　“優(yōu)質(zhì)房企更容易通過‘內(nèi)保外貸’渠道獲得融資。比如那些具有現(xiàn)金流穩(wěn)定、負(fù)債壓力小、經(jīng)營韌性強(qiáng)等特征的房企。” 同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示，目前來看，審核一般來說應(yīng)該包括多方面的債務(wù)情況、資產(chǎn)情況、運(yùn)營情況，或者有足夠的抵質(zhì)押條件，但國內(nèi)房地產(chǎn)市場還處于低迷期，房企的經(jīng)營和資產(chǎn)境況都不是很理想，因此滿足條件的房企也并不多。

　　“從抵押品情況來看，(內(nèi)保外貸)會有一定的規(guī)模，但很難廣泛落地。”匯生國際投資總裁黃立沖向《證券日報》記者表示，主要原因在于，房企需用大量現(xiàn)金或優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在國內(nèi)銀行抵押從而獲得相應(yīng)貸款，但有些資產(chǎn)已被用來融資，而很多銀行可能并不接受類似物業(yè)抵押等，所以“內(nèi)保外貸”很難在規(guī)模上有所突破。

　　不過，從銀行方面來看，目前房企境外債違約現(xiàn)象時有發(fā)生，而違約給銀行帶來的風(fēng)險敞口同樣不可小覷。“內(nèi)保外貸”能夠讓符合條件的房企“借新還舊”，降低償債壓力，在幫助房企修復(fù)流動性的同時，也可以減少銀行風(fēng)險損失，從而以實際行動維護(hù)經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定大局。

　　“當(dāng)下約40家房企出現(xiàn)債務(wù)違約，還有100多家未出險。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示，“內(nèi)保外貸”政策能夠防止債務(wù)違約風(fēng)險繼續(xù)擴(kuò)大。但目前來看，只有個別企業(yè)在“內(nèi)保外貸”支持下實現(xiàn)融資，已出險企業(yè)則很難受益。

　　對于已經(jīng)出險的房企而言，大概率也不會通過“內(nèi)保外貸”實施貸款。某位房企內(nèi)部人士向《證券日報》記者直言，首先，出險房企需償還海外債的規(guī)模相對較大，其或在謀劃整體境外債務(wù)展期，或者就單筆或幾筆美元債談要約交換或者展期事宜，其前提都不是償還境外債。若此時啟動“內(nèi)保外貸”，即便最終闖關(guān)成功，也難以對全部債權(quán)人有所交代，反倒不利于整體債務(wù)重組方案的推進(jìn)。其次，實施“內(nèi)保外貸”需要提供資產(chǎn)抵押，對于部分房企而言，能夠拿出優(yōu)質(zhì)的未融資資產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款，可能并不容易。

　　緩解海外償債壓力

　　事實上，海外市場作為房企融資的重要渠道，融資額占比一度超過了30%，但自去年以來，多家房企出現(xiàn)境外債展期、違約事項，境外信用債融資逐漸趨于凍結(jié)。

　　黃立沖告訴記者，受制于發(fā)債主體，在目前條件下，海外投資者對違約行為能采取的行動十分有限，即使房企清盤，投資者得到的償付可能也不如預(yù)期，而“內(nèi)保外貸”作為一種增信方式，或是監(jiān)管層修復(fù)中資房企信用的一項工具。

　　早在11月21日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會，央行副行長潘功勝就曾表示，要通過內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)跨境增信支持房企海外融資，“商業(yè)銀行境外分支行要加大對優(yōu)質(zhì)房企內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)的支持力度，加快項目落地。”

　　在該會議召開不久后，中國銀行重慶市分行為龍湖集團(tuán)開立人民幣融資性保函，中銀香港以人民幣保函為擔(dān)保，為龍湖集團(tuán)境外企業(yè)提供貸款融資，該筆貸款已于12月9日提款，用于滿足龍湖集團(tuán)流動性需求。

　　對此，肖云祥表示，“從去年下半年開始，評級機(jī)構(gòu)紛紛下調(diào)中國房地產(chǎn)企業(yè)的信用評級，中資房企在海外融資渠道受阻，而通過內(nèi)保外貸的方式支持房企融資，是為中資房企做信用背書，以避免‘誤傷’優(yōu)質(zhì)房企，有利于未出險企業(yè)通過海外市場獲得融資。”

　　在業(yè)內(nèi)看來，中資房企“內(nèi)保外貸”紓困作用雖有限，但破開海外融資大門，有助于部分房企熬過明年一季度的償債高峰期。

　　據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年第一季度房企待償海外債規(guī)模超過1000億元人民幣，償債壓力較大。此外，從債務(wù)到期情況來看，據(jù)浙商證券統(tǒng)計，2023年境內(nèi)地產(chǎn)債到期償還量為3583億元，共計424只，中資美元地產(chǎn)債到期金額為580億美元，共計210只。其中，明年1月份與4月份為中資美元地產(chǎn)債償債高峰，單月到期金額分別為98億美元、78億美元。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《證券日報》記者表示，僅憑“內(nèi)保外貸”還難以大規(guī)模解決房企償還美元債問題，已出險房企的信用也難以修復(fù)。全球投資者對房地產(chǎn)行業(yè)信心的真正改變，仍需銷售端全面好轉(zhuǎn)，屆時企業(yè)才有自我造血能力。

　　“內(nèi)保外貸”向全球地產(chǎn)投資者釋放什么信號？

　　繼信貸、債券、股權(quán)“三箭齊發(fā)”支持房企融資后，銀行以“內(nèi)保外貸”助力房企境外融資提上日程。12月9日，首單落地的7億元貸款已被龍湖集團(tuán)提款。近期，碧桂園、美的置業(yè)等房企或?qū)ⅰ敖影簟保皟?nèi)保外貸”未來有望進(jìn)一步擴(kuò)容。

　　“內(nèi)保外貸”是指境內(nèi)銀行為境內(nèi)企業(yè)在境外注冊的附屬企業(yè)或參股投資企業(yè)提供擔(dān)保，由境外銀行給境外投資企業(yè)發(fā)放相應(yīng)貸款。核心條件之一是，需有資產(chǎn)抵押擔(dān)保。

　　即便如此，為什么“內(nèi)保外貸”甫一落地，就大大觸動了資本市場的神經(jīng)？三大背景值得思考。一是房企海外融資已連續(xù)4個月無新增，信用債融資處于冰封，“借新還舊”的大門基本關(guān)閉；二是內(nèi)房股債務(wù)違約事件時有發(fā)生，境外對中國房地產(chǎn)市場預(yù)期較為悲觀，存量債券折價大，負(fù)面影響較明顯；三是明年一季度房企將再迎償債小高峰，其中待償海外債超過1000億元。

　　防止出險房企繼續(xù)增加，平穩(wěn)有序安排好明年一季度民營房企償債事宜，相當(dāng)關(guān)鍵。這期間，“內(nèi)保外貸”將率先打破房企海外融資僵局，邁出穩(wěn)信用的關(guān)鍵一步。

　　首先，“內(nèi)保外貸”的落地，是金融支持房地產(chǎn)的進(jìn)一步拓展與補(bǔ)充。“三箭齊發(fā)”之下，與如今相對較為通暢的境內(nèi)信用債融資以及重啟的股權(quán)融資等渠道相比，“內(nèi)保外貸”是將關(guān)注點(diǎn)延伸到了境外融資端。利用境內(nèi)外兩個市場資源進(jìn)行投融資，是補(bǔ)充性融資渠道，可為部分流動性暫時困難的未出險房企爭取時間與空間。

　　其次，“內(nèi)保外貸”的實施，有助于未出險房企“借新還舊”。在過往正常的海外融資節(jié)奏中，每年一季度是房企“舉債”期，因此明年一季度美元債償壓力不小。此番政策提前出手，且首筆貸款完成放款僅用時10天，意味著后續(xù)那些僅是短期流動性困難的未出險房企可以快速效仿跟進(jìn)。由此，穩(wěn)定未出險房企信用體系，保證其銷售端、交付端正常運(yùn)轉(zhuǎn)，進(jìn)而保障上下游供應(yīng)商不出現(xiàn)壞賬、不出險，防止債務(wù)違約風(fēng)險繼續(xù)擴(kuò)大，這是建立風(fēng)險隔離帶的重要手段之一。

　　再次，“內(nèi)保外貸”的出臺，是逐步冰釋中國房地產(chǎn)企業(yè)境外融資困境的“頭啖湯”。在年內(nèi)約40家房企境外債務(wù)違約、部分房企撤出資信評級、部分房企被債權(quán)人提出清盤呈請等影響下，內(nèi)房股信用體系及境外投資者投資信心遭到?jīng)_擊。“內(nèi)保外貸”加快實施，說明改善地產(chǎn)行業(yè)資金面的基調(diào)已經(jīng)由境內(nèi)擴(kuò)展到境外，先助力未出險房企境外融資破冰，再逐步修復(fù)信用。同時，還向境外投資者釋放了一個明確信號，即在防范系統(tǒng)性風(fēng)險底線框架下，出于穩(wěn)住地產(chǎn)基本盤的考慮，各方責(zé)任主體會積極紓困。

　　不難看出，當(dāng)下落地的“內(nèi)保外貸”雖非房企依靠自身信用發(fā)行債券，且目前看貸款規(guī)模也不大，但卻非常有力地破開了境外融資大門，向全球投資者展示出相關(guān)部門穩(wěn)地產(chǎn)的決心，發(fā)出支持民營房企化解境外債風(fēng)險以及穩(wěn)信用的重要信號。（證券日報）