六大關鍵詞展望房地產未來趨勢

　　持續的優化政策為各地樓市打開了空間和想象，包括放松“五限”、金融監管“防爆雷”、推進現房銷售等

　　今年，房地產市場政策的轉型點出現在7月24日，中央政治局會議明確提出，“要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展”。

　　此后，持續的優化政策為各地樓市打開了空間和想象，包括土地市場重回價高者得、放松“五限”、推進現房銷售的模式、金融監管“防爆雷”、商品房鼓勵“優質優價”等。在優化需求端購房政策、支持房企融資、增加保障性住房建設等方面頻繁表態和落地具體舉措，對外釋放積極信號。

　　未來，10萬億級的房地產市場如何重回正軌？房地產企業將遭遇的風險如何化解？如何解決“保交樓”這一難題？從土地市場到商品房、保障房，又將迎來怎樣的變化？

　　超90條

　　2023年9月，各地政策出臺頻次超90條，為2022年四季度以來最高數量，多地取消限購、限售等政策。

　　72%

　　9月12日，住房和城鄉建設部表示，今年全國籌集建設保障性租賃住房204萬套(間)的任務目前已完成72%，各地籌集建設進度不斷加快。

　　20%

　　據上海易居房地產研究院統計數據顯示，當前全國現房銷售規模占比約為14%。到2028年，全國現房銷售規模占比有望達到20%。

　　2.6億平方米

　　據中指研究院統計數據顯示，今年1-10月，全國300城住宅用地成交面積2.6億平方米，同比下降35.4%；土地出讓金1.8萬億元，同比下降25.3%。

　　關鍵詞1

　　多城土地市場重回“價高者得”

　　2023年以來，全國土地市場情緒偏弱，房企普遍謹慎拿地，10月，全國土地縮量態勢仍較明顯。根據中指研究院統計數據顯示，今年1-10月，全國300城住宅用地推出3.8億平方米，同比下降31.8%，絕對規模為近十年同期最低位；成交面積2.6億平方米，同比下降35.4%；土地出讓金1.8萬億元，同比下降25.3%。

　　在土拍熱度方面，僅有少部分城市或區域保持一定熱度，房企投資聚焦核心優質地塊，市場分化進一步加劇。其中，10月，上海、北京、成都等核心區地塊受企業關注度高，部分地塊觸頂搖號，其余區域地塊多以底價成交；無錫、武漢、南京土拍的低溫情緒尚未好轉，多數地塊均以底價成交。

　　值得關注的是，據媒體報道，今年9月底，自然資源部已向各省份自然資源主管部門下發文件，內容包含“建議取消土地拍賣中的地價限制”“建議取消遠郊區容積率1.0限制”等。隨后，成都、濟南、廈門、青島、南京、蘇州等紛紛發布公告，對此前的土拍規則進行調整，均提出部分地塊將不再限制土地出讓上限價格。10月30日，濟南成交的10宗土地中，有3宗地塊溢價率均超50%。11月2日，合肥成交的5宗地塊中，有2宗地塊溢價率均超30%。

　　從目前來看，在多地土拍市場低位運行的情形下，土拍規則調整，特別是不再限制地價、恢復“價高者得”正成為新趨勢。對此，鏡鑒咨詢創始人張宏偉表示，在部委政策已經明確可以取消最高土地限價政策之后，后續可能也會有更多城市調整土地出讓規則。

　　中指研究院土地市場研究負責人張凱認為，取消地價上限的政策對于地方政府是增收入、降風險、城市板塊分化加劇；對于房企是降利潤、憑本事；對于購房群體則是促改善、穩房價、穩預期。

　　“熱點城市的核心地塊熱度或升溫，但高價地恐難頻現。在核心城市，中小房企資金面多數承壓，拿地壓力加大；而央企、國企資金實力相對較好，對優質地塊的參拍力度、拿地機會或加大。”張凱說。

　　中指研究院市場研究總監陳文靜指出，地價上限取消后，優質地塊土拍熱度升溫，但分化仍在。從短期來看，土拍情緒扭轉仍依賴銷售端恢復程度，核心城市在政策帶動下，銷售市場活躍度提升后，土拍情緒有望進一步提升。

　　關鍵詞2

　　“五限”逐漸放松

　　2017年，為了讓房子回歸到“住”的屬性，從中央到地方，對房地產市場的流動性采取“封倉”的措施。以限購、限貸、限價、限售、限商為主的“五限”政策相繼出臺，為樓市加上“緊箍咒”。

　　不過，自2022年起，受到樓市下行的影響，“五限”逐漸松綁。從目前來看，限制性政策已從三四線城市到二線城市，再到二線熱點城市以及一線城市呈現逐漸放松的趨勢。

　　比如，去年3月，鄭州出臺“鄭19條”，取消“認房又認貸”，成為全國第一個放松限貸和限購的城市。隨后，哈爾濱宣布放松新房限售，打響了全國放松限售“第一槍”。3月底，福州也放松限購。

　　今年10月，上海金山區針對人才定向松綁限購，符合條件的非滬籍人才可在該區的限定區域買房。而在此之前，廣州也將外地人購房社保年限從5年降至2年，同時解除了部分區域的限購政策。

　　陳文靜表示，自今年7月24日舉行的中央政治局會議為房地產業定調后，各主管部門陸續落地具體舉措，各地也根據自身市場情況跟進落實。在需求端，住建部、央行、金融監管總局下發通知，將首套住房“認房不認貸”納入“一城一策”工具箱；央行、金融監管總局再下發通知，下調首套、二套住房貸款首付比例下限，并下調二套房貸利率加點下限。與此同時，各地快速跟進執行。2023年9月，各地政策出臺頻次超90條，為2022年四季度以來最高數量，多地取消限購、限售等政策。

　　整體來看，陳文靜指出，當前全國多數城市政策已基本放開，僅剩核心城市存在限制性政策。從政策效果來看，多項政策落地對市場活躍度產生積極影響，但帶動效果的持續性偏弱，短期需求端政策仍有進一步優化的空間，如進一步降低居民購房成本，下調核心城市首套、二套住房首付比例，降低交易稅費，調整北京、上海普宅認定標準。

　　關鍵詞3

　　發展保障性住房

　　8月25日，國務院常務會議審議通過了《關于規劃建設保障性住房的指導意見》(“14號文”)。“14號文”提出了保障性住房建設和籌集、保障對象和標準、配售和管理、支持政策等方面的基本原則，具體執行辦法由各地制定。目前，這一文件已傳達到各城市人民政府、各部委直屬機構，進入執行落地期。

　　具體來看，“14號文”明確了兩大目標，一是加大保障性住房建設和供給，“讓工薪收入群體逐步實現居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活奮斗”；二是推動建立房地產業轉型發展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩地價、穩房價、穩預期，推動房地產業轉型和高質量發展。

　　值得關注的是，“14號文”要求各地做好政策銜接，協調好保障性住房與公租房、保障性租賃住房和商品房之間的關系。保障房是住房供給體系的重要組成部分，文件充分強調了保障房的地位，未來保障房建設將更受重視。

　　由此，業內人士預計，未來保障性住房建設開發節奏會進一步加快，推進保障性住房發展的新模式將是下一輪房地產周期的重要舉措。

　　其中，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，我國已建立了公租房、保障性租賃住房和共有產權住房“三位一體”的住房制度。新的保障性住房屬于配售型住房，要與前述“三位一體”的住房制度做好銜接。

　　中指研究院研究副總監徐躍進認為，增加保障房建設和供應，預計將從改善民生和擴大投資的角度對經濟社會產生正向影響，將有利于為房地產行業注入新活力，帶動相關上下游行業平穩發展。同時，保障房的供應也有利于促進商品住房回歸商品屬性，推動行業轉型發展。

　　徐躍進預計，未來，保障房開發模式有望繼續創新，更多社會資本可能會參與到保障房開發運營中來，以有效擴大保障房的供應規模。同時，保障房的建設籌集渠道也會更加多元，各式各樣的存量盤活將會是保障房籌集的重要渠道。另外，保障房建設也將和城中村改造等工作相結合。

　　“保障房房屋質量將有望提升，配套設施和公共服務有望得到加強，保障房住戶的居住品質未來將得到改善。”徐躍進如是說。

　　關鍵詞4

　　“保交樓”下的現房銷售

　　2022年7月份出現的“停貸潮”，使“保交樓”成為重要的民生工程、政治任務。同年7月28日，“保交樓”更是在中央政治局會議中被首次提出。房地產行業產業鏈長，關聯著眾多上下游行業及領域，對穩定宏觀經濟大盤有重要意義。而且住房還凝聚著購房者對實現住有所居、居有所樂，擁有美好居住生活的期盼和向往。因此，當前，“保交樓”是促進房地產市場平穩健康發展中的一件大事。

　　值得關注的是，今年年初，在全國住房和城鄉建設工作會議上，住建部要求各地政府和房企關注預售制度的改革，積極推進現房銷售模式，并且提到有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的要把資金監管責任落實到位，以防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險。

　　對此，上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示，這是住建部首次系統、明確提出現房銷售的概念，這也要求各地政府和房企關注預售制度的改革，要積極推進現房銷售模式的開展。

　　住建部工作會議提及的現房銷售，是防范樓盤爛尾的根本舉措。當前，期房銷售和現房銷售并行，且鼓勵現房銷售，這也意味著我國將推進期房銷售制度逐步向現房銷售制度過渡。從國家統計局的數據來看，2023年1-9月，全國商品住宅現房銷售面積為1.3億平方米，同比增長21.2%，占總銷售面積的17.9%，較2022年末提升4個百分點。

　　陳文靜指出，與預售制相比，現房銷售更符合大眾對商品房銷售的期望。今年以來，中央各部委及地方政府支持現房銷售的提法頻出，年初舉行的全國住房和城鄉建設工作會議提出“有條件的可以進行現房銷售”。隨后，河南省住房和城鄉建設工作會議明確“以鄭州、開封為試點，積極探索預售制度改革和現房銷售”；合肥也提出在部分區域試點現房銷售。此外，深圳在土地競拍規則中，也將部分地塊由“競自持保租房”改為“競現房銷售面積”，北京今年以來已有多宗成交地塊要求一定比例現房銷售，現房銷售試點進程不斷推進。

　　不過，陳文靜進一步表示，短期內全面實行現房銷售將對市場供應能力造成影響，并對開發商資金實力以及地產金融支持模式等提出更高的要求。整體來看，未來預售制度改革或將成為新發展模式的重要內容，但當前期房銷售仍是我國商品房銷售的絕對主流模式，在金融配套政策到位以及解決部分核心城市可能出現的供給斷檔問題之前，全面推行現房銷售的可能性較小，預計短期仍將通過在核心城市部分項目進行試點的方式推進。

　　關鍵詞5

　　金融監管轉向“防爆雷”

　　10月30日至10月31日，在北京舉行的中央金融工作會議提到，促進金融與房地產良性循環，健全房地產企業主體監管制度和資金監管，完善房地產金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求。這是中央金融工作會議首次提出“健全房地產企業主體監管制度和資金監管”，為房地產行業的監管指明了路徑和方向。

　　在李宇嘉看來，此次中央金融工作會議對于房地產的表態，體現出防風險與惠民生的統一，也體現出金融向新模式轉型和支持房地產向新模式轉型的統一。

　　58安居客房產研究院院長張波認為，此次會議提到“健全房地產企業主體監管制度和資金監管”，這表明監管進一步重視房地產開發側的資金壓力。同時，會議還提到“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求”，預示著民營房企的資金壓力有望得到緩解，至少“借新還舊”的現象有可能增多。

　　在中央金融工作會議最新表態之后，11月3日，據媒體報道，證監會債券部有關負責人表示，下一步，證監會將深入貫徹黨中央、國務院決策部署，激發債券市場活力。堅持底線思維，全力做好房地產、城投等重點領域風險防控。這是證監會首次提出“防爆雷”的說法。因此，業內人士預計，下一步，證監會將把公開市場債券和非標債務“防爆雷”作為重中之重。

　　中指研究院企業研究總監劉水認為，今年以來，房企融資金額持續下降。未來幾個月，市場銷售很難發生明顯升溫變化，行業預期不會發生明顯改善。盡管近期高層強調“一視同仁”支持房企合理融資，但是短期內切實有效落實存在諸多困難，所以房企融資仍將維持較弱態勢。

　　“整體來看，房地產企業風險仍在蔓延，防范和化解房地產企業風險，需要供需兩端‘雙管齊下’。一方面，要加大房企融資政策支持力度，加大‘三支箭’政策落實力度，如支持增信發債常態化、股權融資加快審批等。另一方面，加大需求端政策調整放松力度，促進房地產銷售企穩回升，改善金融機構對房地產行業預期，其投資意愿才會提升。”劉水補充說。

　　關鍵詞6

　　商品房鼓勵“優質優價”

　　目前，房地產行業信心仍較脆弱，行業預期仍未改善。

　　業內人士認為，政策放松及支持力度還有空間。為此，逐步優化限價政策，讓高品質改善項目恢復市場定價，帶動核心城市房價企穩也成為關注的焦點。

　　9月26日，成都優化房地產政策，其中涉及調整限價措施。在二手房參考價方面，成都新政提出，不再執行二手住房成交參考價格發布機制。與此同時，成品住宅裝修價格由企業根據市場情況自主確定(土地出讓合同等有約定的除外)，嚴格落實樣板間、銷售現場、裝修清單等管理要求，鼓勵優質優價。此外，10月23日，成都新掛牌7宗宅地中，未設置成品房清水最高銷售均價。這也意味著，成都執行近3年的“雙限”政策，將不復存在。

　　對此，成都市規劃和自然資源局相關人士表示，該批次“雙限”政策取消，房價、地價全部沒有限制。后續正常情況下也將延續不限制地價的政策。

　　而在10月16日，江蘇宿遷發布了“房十條”，實行商品房“優質優價”管理，開發企業可以根據項目及市場變化情況合理定價，切實發揮市場調節作用，讓購房者享受實實在在的優惠。宿遷本次優化限價政策，意味著允許降價來促使交易量的回升，有助于讓價格回歸市場，也有利于企業銷售回籠資金。

　　據悉，我國對新建商品房的銷售價格實施備案制。開發商在申報新建商品住宅預售許可前，須到各地的價格主管部門進行價格備案，由價格主管部門對申報價格進行指導。

　　在房地產過熱時期，各地為了遏制房價的上漲，發布限制房價漲幅的“限漲令”，防止新建商品住宅價格大幅度上漲。而隨著樓市進入下行期，各地新房銷售價格備案制轉為“限跌”。自2021年以來，岳陽、江陰、沈陽、唐山、昆明、株洲、張家口等20多個城市出臺過“限跌令”。無論是“限漲令”還是“限跌令”，其初衷都是為了保持樓市平穩健康發展。

　　劉水認為，限價政策出臺的初衷是在市場熱度較高時實現“穩地價、穩房價、穩預期”，支持合理購房需求。不過，隨著市場環境的變化，限價政策帶來的負面影響愈發突出。價格倒掛不僅增加了真實住房需求的購房難度，也無法反映市場真實情況，違背了政策初衷。而在房地產市場調整壓力增加的背景下，多個城市出臺“限跌令”，也導致房企銷售不暢，資金回籠受阻。在新的市場環境下，預計限價政策也將迎來優化，具體方式包括合理制定新房備案價和土拍環節限價標準，并預留浮動空間，使項目入市時售價更接近市場真實價格；取消“限跌令”、取消二手房指導價，讓價格回歸市場。

　　采寫/新京報記者 袁秀麗