物業費提高了，收繳率卻大幅上升，這是國企物業進駐南京市玄武區櫻駝花園小區后發生的新鮮事。

　　2019年起，南京市實施第一輪“美麗家園”三年行動計劃，全市2300多個無物業小區要實現基本管理全覆蓋。在此背景下，一批基礎差、零散化、糾紛多、盈利難的老舊小區未被市場化物業選中，成了老大難。

　　“燙手山芋”誰來接？以老城區玄武區為例，該區共有566個居民小區，老舊小區占比高達77%，其中更有40%是零散小區。2020年，玄武區開始老舊小區國企托底探索實踐，由區城建集團成立百子物業公司，積極打造“百子紅”黨建品牌，一舉扛起了無物業老舊小區托管的重任。

　　一時間，玄武區268個老舊小區被兜底管理，從“接得住”到“管得好”“可持續”，現實問題接踵而至。今年7月，該區啟動了“百子紅”老舊小區治理標準化體系建設，致力于將更多治理中的個性化解法，轉化為基層治理的標準化答案。

　　國企物業接盤

　　垃圾遍地、化糞池漫溢、車輛亂停亂放、綠化無人打理……位于南京紫金山腳的櫻駝花園，兩年前可是當地居住環境臟亂差的典型代表。

　　作為金陵石化的房改房，櫻駝花園建成于上世紀90年代，居住有2600多戶人家。小區居民許文花介紹，此前雖說有市場物業公司管理，但因為物業費只有0.25元/平方米，管理一直跟不上。保潔、服務有懈怠，物業費收取又成了問題，陷入惡性循環。

　　城市在持續發展，小區管理卻在內耗，給居民的幸福感打了折扣。但市場化物業“不愿管”、居民自治“不善管”的千千結又如何解？許文花說，就是百子物業入駐之初，大伙也并不看好。

　　“我們的策略是先提供服務，讓居民對小區環境提升有一個直觀感受。”百子物業副總經理馮志霞介紹，2020年下半年，百子物業先行接管了櫻駝花園在內的10多個老舊小區的物業管理。這些小區普遍存在物業管理長期缺失，物業投入不足、服務缺位，基礎設施老舊失修，環境衛生亟待改善；矛盾糾紛多發易發，居民對違建、停車、垃圾等問題意見大、投訴多，容易引發鄰里糾紛；居民自治意識不強，群眾參與公共事務的積極性不高等問題。

　　負責櫻駝花園的是百子物業玄武湖分公司，分公司經理盧玉琴一接手，重新劃定停車位，補充電瓶車充電樁，對小區衛生進行大清掃，組織巡邏隊伍，一套“組合拳”下來讓居民們感覺眼前一亮。

　　“東門出入口正對櫻花路，從這里上玄武大道最方便，一到早晚高峰就堵得水泄不通。”許文花說，這個問題過去多年都沒有解決，百子物業來了之后，社區黨委帶著物業公司和業委會反復測算，拿出多種方案，一輪一輪議事會后，東門只進不出的方案被敲定，櫻花路上的這處堵點很快消失不見。

　　眼下，櫻駝花園的物業費提高了一倍，達到0.5元/平方米，但收繳率不降反升，已超過70%。目前，百子物業已接管了玄武區268個小區，服務覆蓋近6萬戶。

　　黨建引領 融合共治

　　物業管理的到位，改變的不僅是小區物理形態，更是社會治理關系。

　　“‘公辦’物業的初心就是服務群眾，服務沒有標準就談不上高質量，達標便是底線。”玄武城建集團黨委書記、董事長郭騫介紹，百子物業建立了小區安全管理、衛生保潔等服務標準，并公開監督電話；對標文明城市創建居民小區37條標準，定人定責落實文創、垃圾分類、安全生產等專項工作；針對“未整治先托管”“先整治后托管”“整治托管一體”不同類型小區，分類制定管養方案。

　　“一來，小區衛生有了保障，二來，類似水龍頭壞了、管道堵了、家里停電了這種小事，一個電話便有人上門解決。”玄武門街道大樹根社區第九黨支部書記張順寶，同時也是源江新村的一名紅色管家。源江新村是上世紀90年代的安置房，住有42戶居民，30多年來從未享受過物業服務，百子物業接管小區后確實給了他不一樣的感覺。

　　“看到物業招募紅色管家，我很快報了名。”用張順寶自己的話說，自從當上了紅色管家，他的雙眼就沒閑過。樹底下的落葉，亂放的電瓶車，窗戶下的飛線，樓道的雜物，只要看見，他就拍照發群，馬上就有物業回應。“小區整體環境變好了，大家關系也更和諧了。”他說。

　　“我們兩年來的探索實踐，重要的一點就在于公辦物業黨建引領促進了社區治理、物業管理和居民自治的良性互動。”在玄武區委書記閔一峰看來，從“接得住”到“管得好”，最顯著的便是黨建引領下的融合共治。

　　百子物業黨支部書記從蓉介紹，百子物業給自己的定位是“主動融入基層治理”，在人員配置方面，既有退下來的社區書記、主任，還有曾經的社工，他們熟悉社區情況，對群眾工作也有感情。在工作中，他們特別注意向社區靠攏，緊密和社區、業委會、管委會保持聯動，還尤其注意發動黨員群眾，紅色管家隊伍里就吸納了網格支部書記、樓棟長等。

　　“成長的煩惱”

　　國企物業兜底小區管理，百子物業也有“成長的煩惱”。郭騫坦言，由于老舊小區的特殊性，目前收支仍存在較大的“剪刀差”。

　　當地玄武門街道天山路片區基本都是零散小區。“環境確實不太好，但交通比較方便，房租也不貴，也沒啥好挑的。”租住在北極山村的張女士說，她所在樓棟的廚房、衛生間都是共用，一到夏天，但凡有人不注意衛生，整個樓道就臭不可聞。在百子物業進駐后，她確實感覺到公共區域保潔有了提升。

　　“零散小區物業費收取難，除了居住人員雜，還有不少業主認為‘小區要有圍墻，有安保站崗，才能叫有物業’，這對完全開放的零散小區并不現實。”百子物業玄武門分公司經理張睿說，天山路片區的零散小區有20來個，以樓棟或院落為單位設置門衛，人力是個大問題。雖然他們為規范停車劃了線，為電瓶車充電布了樁，也定期清理樓道雜物，維修了老房外墻雨水管，還正常有人巡邏，可物業費收取就是不理想。

　　郭騫介紹，積極地看，百子物業通過精耕服務，老舊小區的物業繳費率已從30%已經升到60%以上，今年上半年物業費收入已經超過去年全年。但目前百子物業收費標準仍低于市場水平，自身運轉仍需要靠區城建集團補貼。

　　可持續發展是百子物業下一步面臨的課題。按照玄武區計劃，百子物業將繼續擴大服務范圍，直至實現無物管老舊小區全覆蓋，通過擴大運營面積有效平攤運營成本。年底，百子物業的管理規模有望達到550萬方。

　　“我們還嘗試開發了‘物業＋養老、托管、家政’等衍生服務，積極走出玄武開拓市場。”郭騫說，像正在拓展的裝修垃圾標準化清運，僅此一個項目，今年就有望增加600到800萬元收入。

　　今年6月，百子物業在內部發布了《“寧姐月嫂”工作實施方案》，聚焦老舊小區婦女群體，立足“百子紅”黨建陣地的微服務功能，通過在陣地內建立“寧姐月嫂”家政服務工作站，開展技能培訓工作等，扶持失業、困難婦女就業創業，幫助小區婦女增收創收，同時拓展物業發展營收渠道。