●車輛亂停亂放、垃圾隨意丟棄、流動商販隨意出入等問題在老舊小區(qū)普遍存在，當前有的老舊小區(qū)根本沒有物業(yè)管，有的物業(yè)公司管得很差。一些居民因物業(yè)“服務(wù)差”不交費，而一些物業(yè)公司也往往以“入不敷出”為由敷衍了事

　　● 在全國新一輪老舊小區(qū)改造中，補齊物業(yè)管理服務(wù)短板、完善長效管理機制的呼聲甚高，多地推出相關(guān)政策和措施

　　●老舊小區(qū)的改造和維護都需要投入大量經(jīng)費，短期內(nèi)政府可以提供一些專項補助；但長期看，還需居民提高對物業(yè)服務(wù)價值的認識，通過依法、公開、居民協(xié)商的方式合理提高物業(yè)費，并督促物業(yè)公司提升服務(wù)水平

　　□ 本報見習記者 張守坤

　　□ 本報記者 　 陳 磊

　　路面破損沒人修，信箱生銹沒人管……在北京市朝陽區(qū)垡頭北里社區(qū)，80歲的劉大爺說起小區(qū)問題時滿肚子苦水。他多次給物業(yè)公司打電話反映問題，可幾乎從來沒有人理會他。

　　因物業(yè)問題而煩心苦悶的不止劉大爺一人。《法治日報》記者近日走訪北京、天津等地10多個老舊小區(qū)發(fā)現(xiàn)，車輛亂停亂放、垃圾隨意丟棄、流動商販隨意出入等問題在老舊小區(qū)普遍存在，當前有的老舊小區(qū)根本沒有物業(yè)管，有的物業(yè)公司管得很差。一些居民因物業(yè)“服務(wù)差”不交費，而一些物業(yè)公司也往往以“入不敷出”為由敷衍了事。

　　在全國新一輪老舊小區(qū)改造中，補齊物業(yè)管理服務(wù)短板、完善長效管理機制的呼聲甚高，多地推出相關(guān)政策和措施。

　　多位接受記者采訪的專家指出，從長期來看，居民需要提高對物業(yè)服務(wù)價值的認識；物業(yè)公司需要通過依法、公開、居民協(xié)商的方式合理提高物業(yè)費；相關(guān)政府部門則需要督促物業(yè)公司提升服務(wù)水平，可通過完善獎補機制促使物業(yè)管理長期良性運行，讓居民生活更方便、更舒適。

　　小區(qū)居民

　　出現(xiàn)問題沒人管也管不好

　　“你看這路面，要么缺磚少瓦，要么坑洼不平，我每回出門都得小心翼翼。”1月16日下午，戴著鴨舌帽、身穿藏藍色外套的劉大爺站在垡頭北里社區(qū)十六號樓路邊，指著坑坑洼洼的路面對記者說。

　　針對路面問題，劉大爺已經(jīng)連續(xù)向物業(yè)公司反映數(shù)月，“每次他們都說知道了，但就是沒見人來修過”。對于物業(yè)公司的“不作為”，劉大爺說自己已經(jīng)司空見慣了，比如5年前他就反映過信箱生銹問題，同樣是多次反映無人理睬。

　　那時候，小區(qū)為了每棟樓收件方便，在各單元樓前放置了信箱。結(jié)果因為放在樓層外，每逢下雨天氣，信箱里都會滲水，久而久之生了銹，很難打開信箱門。劉大爺給物業(yè)公司打電話，想讓他們把信箱放回樓道里，結(jié)果沒人理他。

　　“很多次，我訂閱的報紙都濕透了，根本無法閱讀。最后是大伙把信箱擰下來，安進樓道里。”劉大爺說，像這樣的事還有很多，但物業(yè)工作人員一年到頭見不到幾回，有了問題更是求助無門。

　　家住北京市佳和園新區(qū)的王薇(化名)對此深有體會。“夏天一些頂樓住戶家里漏水，小區(qū)里部分道路坑坑洼洼，單元門老舊到無法關(guān)緊等等，這些問題根本沒人管。”王薇對記者說。

　　此外還有停車問題。據(jù)王薇介紹，雖然小區(qū)門口設(shè)有升降桿，但平時并不啟用，一些外來車輛進入小區(qū)，擠占了小區(qū)的車位，使得小區(qū)內(nèi)部車輛經(jīng)常“無處落腳”；還有一些業(yè)主為了自己停車方便，使用各種方法占車位，有用電動車、自行車或三輪車占位的，還有安裝地鎖的。她和鄰居們多次向物業(yè)反映這些問題，但至今沒有妥善解決。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些老舊小區(qū)從無物業(yè)到引入物業(yè)后，管理運營情況雖然有所改善，但仍然存在困境。隨著居民對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量要求的提高，管理成本相應(yīng)增加，提高物業(yè)費成為一些老舊小區(qū)的突出矛盾。

　　前段時間，北京市石景山區(qū)一小區(qū)居民因收取停車管理費而與物業(yè)公司爭論不休。該小區(qū)住房為上市交易的房改房，早在2018年，小區(qū)原產(chǎn)權(quán)單位將水電氣暖、物業(yè)管理等責任剝離出來交給物業(yè)公司。物業(yè)公司接手后，為了緩解小區(qū)停車位緊張，便啟動停車收費管理，一個月120元，一年1440元。居民認為，小區(qū)原產(chǎn)權(quán)單位每年會提供一筆資金，足夠支撐物業(yè)搞好服務(wù)，因此物業(yè)公司不應(yīng)再向居民另收費用。

　　物業(yè)公司

　　物業(yè)費難收“入不敷出”不好管

　　對于小區(qū)居民的吐槽，物業(yè)公司也有苦衷。

　　北京市某物業(yè)公司負責人告訴記者，許多老舊小區(qū)剛建時是沒有物業(yè)的，也沒有物業(yè)費一說，因此在物業(yè)公司進駐小區(qū)需要收取物業(yè)費時，很多居民不愿意交。

　　“有些業(yè)主認為物業(yè)就是看個門、掃掃地，還有些業(yè)主認為只要不收費用，怎么管理無所謂。”該負責人說，老舊小區(qū)本就因基礎(chǔ)設(shè)施不完善等容易出問題，平時需要維修花錢的地方很多，有時候還有孤寡老人需要照顧，即使全額收完物業(yè)費還不一定能保持運轉(zhuǎn)，更別提盈利了。

　　該負責人提到，很多老舊小區(qū)的居民缺乏服務(wù)交費觀念，這讓部分小區(qū)物業(yè)管理工作難以持續(xù)，“別說提高物業(yè)費了，當下的物業(yè)費都收不齊，這樣一來又會影響物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量”。

　　據(jù)天津市某街道辦物管科工作人員介紹，很多老舊小區(qū)目前缺乏維修基金，政府撥款又遲遲下不來，因為缺乏資金，很多物業(yè)公司不愿意來、已有的物業(yè)公司換不掉，而現(xiàn)有的物業(yè)公司服務(wù)也因此存在管理能力不足、服務(wù)意識和水平差的問題，居民認為自己的需求沒有得到滿足，更不愿意交納物業(yè)費，于是形成惡性循環(huán)。

　　“在實際工作中，還存在權(quán)屬確定困難的問題。”上述工作人員說，以窨井蓋為例，道路上的窨井蓋出了問題很容易找到負責單位去管理，但老舊小區(qū)窨井蓋出問題時，找不到對此負責的相關(guān)部門，市政維修資金項目中也找不到這一項。居民最先想到和最后能找的只有物業(yè)，但物業(yè)既沒錢又沒專業(yè)隊伍，有時候物業(yè)或者居委會能自己幫著解決問題，有些時候就只能放任不管。

　　專家建議

　　短期內(nèi)可由政府提供專項補助

　　為解決老舊小區(qū)物業(yè)管理難題，目前多地因地制宜，探索出一些老舊小區(qū)物業(yè)管理模式。

　　北京市朝陽區(qū)探索“國企兜底、先嘗后買”新模式：由政府牽頭成立國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔老舊小區(qū)物業(yè)“兜底”服務(wù)，以黨建引領(lǐng)物業(yè)，采用“先嘗后買”模式，逐漸實現(xiàn)老舊小區(qū)物業(yè)管理轉(zhuǎn)型。

　　牛王廟南院小區(qū)位于北京市朝陽區(qū)左家莊街道順源里社區(qū)，是20世紀70年代建成的老舊居民小區(qū)，是純公房小區(qū)的代表。如今，該小區(qū)已經(jīng)形成“政府兜底公共服務(wù)、專業(yè)服務(wù)先嘗后買、物業(yè)經(jīng)費四方共籌”的物業(yè)管理模式，居民物業(yè)費低，對物業(yè)服務(wù)的滿意率高，物業(yè)費收交率達85%，走出了售后公房小區(qū)物業(yè)管理的“牛王廟模式”。

　　天津則致力于打造智慧低碳社區(qū)商業(yè)模式，向老舊小區(qū)居民宣傳物業(yè)進駐優(yōu)勢，提升居民的交費意愿；對于物業(yè)公司則實行末位淘汰制，定期更換居民滿意度不高的物業(yè)公司。

　　據(jù)天津市南開區(qū)學府街道公共管理辦公室主任張偉介紹，針對老舊小區(qū)物業(yè)管理資金缺乏的情況，街道通過社區(qū)消費的升級運營，如提供家政、維修等方式平衡物業(yè)管理方收支；同時提供可提供的資源，如將公共建筑屋頂進行屋頂光伏發(fā)電等方式獲取低碳節(jié)能服務(wù)收益，最終實現(xiàn)盈虧互補、開放共贏。

　　記者近日來到天津市南開區(qū)龍興里小區(qū)，看到小區(qū)門口24小時都有保安值守，安保設(shè)施完善，居民樓防盜門均可安全使用，停車位充足，車輛有序擺放，住宅墻面無明顯墻體脫落，小區(qū)路面和樓道干凈整潔，還有樓房加裝了電梯。如果不是詢問居民，很難想到這是1990年建成的老小區(qū)。

　　“住在這里感覺挺好，有什么事反映到物業(yè)那里基本也都能解決，物業(yè)對居民生活也比較上心。”正在小區(qū)內(nèi)健身場所鍛煉的老年人說。

　　近日，住建部等三部門發(fā)布《關(guān)于進一步明確城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作要求的通知》，提出居民就結(jié)合改造工作同步完善小區(qū)長效管理機制形成共識的，方可納入改造計劃。居民對改造后的物業(yè)管理模式、交納必要的物業(yè)服務(wù)費用等，集體協(xié)商形成共識并書面(線上)確認的，方可開工改造。

　　多位受訪的物業(yè)企業(yè)及部分街道負責人認為，老舊小區(qū)的改造和維護都需要投入大量經(jīng)費，短期內(nèi)政府可以提供一些專項補助；但長期看，還需居民提高對物業(yè)服務(wù)價值的認識，通過依法、公開、居民協(xié)商的方式合理提高物業(yè)費，并督促物業(yè)公司提升服務(wù)水平。

　　“政府部門可以對物業(yè)公司起到監(jiān)督和促進作用，同時由社區(qū)、街道等在物業(yè)公司和老舊小區(qū)之間進行居中協(xié)調(diào)、溝通，實現(xiàn)老舊小區(qū)‘三基本’服務(wù)，即基本保潔、基本綠化、基本養(yǎng)護。同時實行獎補機制，促使物業(yè)管理的長期良性運行。”華東政法大學房地產(chǎn)政策法律研究所所長楊勤法說。

　　北京瀛和律師事務(wù)所物業(yè)管理法律事務(wù)部主任趙中華則建議，原產(chǎn)權(quán)單位在引入物業(yè)公司時，可以在協(xié)議中設(shè)定協(xié)助物業(yè)公司與業(yè)主建立良性關(guān)系的條款；可以在前幾年提供一定的物業(yè)費補貼，也可以提供小區(qū)附屬設(shè)施改造的資金。

　　他舉例稱，可由原產(chǎn)權(quán)單位與物業(yè)公司簽訂“三供一業(yè)”協(xié)議，約定前3年的物業(yè)費、停車費按照梯度補給物業(yè)公司，在業(yè)主認可物業(yè)公司后，物業(yè)公司可與業(yè)主另簽合同。這種舉措能在一定程度上緩解老舊小區(qū)物業(yè)管理矛盾。