告別政府大包大攬，由業主籌資、自拆自建自改

　　為“舊改”蹚路，多地探索“自主更新”新辦法

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　　隨著城市更新腳步不斷提速，近年來，越來越多的城市開始探索推動“自主更新”新模式，讓“舊改”告別傳統的政府兜底，由業主籌資、自拆自建自改。這一新模式有助于提高群眾宜居水平，拉動建筑業投資和消費，同時也將為開發商帶來新的發展機遇。

　　近日，位于廣東省廣州市花都區的集群街2號樓正式開拆。與以往的政府主導或引入開發商拆建不同，這是廣東省第一個業主籌資、自拆自建的危破房改造項目。廣州成為“舊改”領域又一個探索“自主更新”的蹚路者。

　　老舊小區改造是當前住建領域的一項重點工作，今年，全國計劃改造5萬個老舊小區。在城市更新腳步不斷提速的同時，各地開始探索“舊改”新路徑。

　　“杭州548戶居民自掏5億元重建小區”“南京首個‘自主更新’戶領取不動產權證”……今年以來，各地“自主更新”案例、樣本持續涌現。不同于傳統的政府兜底，“自主更新”由業主籌資、自拆自建自改。這一“舊改”模式為何能在越來越多的城市解鎖？未來“自主更新”會成為主流嗎？《工人日報》記者就此進行了采訪。

　　“自主更新”誰來出資？

　　此次廣州自主改造的突破口是集群街2號樓。這棟樓有著50年左右的樓齡，集合了漏水滲水、墻體裂縫、公共通道狹窄、格局不合理等多種“房屋老年病”，此前已被相關部門鑒定為D級危房。小修小補已無法根治樓體的安全問題，然而，樓體拆除重建的成本要數百萬元，誰來承擔這筆資金？

　　根據花都區出臺危舊房屋拆除重建試點方案，項目由多產權業主共同承擔改造成本，走“誰受益、誰出資”的“自主更新”之路。

　　集群街2號樓為五層混合結構，首層有16間商鋪同屬1戶業主，2至5層有24戶住宅，9戶屬私人產權，15戶屬區屬國有企業資產。為了推動業主達成共識，花都區對該項目給予了財政上的支持，動員居民自主引入專業物業或準物業管理，區財政按照房屋物業維修資金實際繳存費用的50%對業主進行激勵，解決老舊小區無物業管理專項維修資金，難以后續管養問題。

　　同時，按照實際出資50%的比例對業主進行基礎數據調查費、房屋鑒定費、土地勘測定界費、實施方案編制費、工程設計方案編制費、建設單位管理費、工程建設監理費以及其他工程建設費用激勵。

　　對于經濟比較緊張的家庭，花都區與銀行取得聯系，可提供最長10年期的低息貸款。此外，花都區先后組織居民大會9次，入戶走訪48次，講解政策、解決急難愁盼問題，最終使所有業主的意見達成統一。

　　據花都區新華街道工作人員介紹，2023年底，集群街2號樓所在社區居委會與業主代表、業主企業代表分別開設共管賬戶管理拆建資金。目前，項目處于拆舊建新的施工階段，預計年底回遷。

　　“自主更新”能帶來什么？

　　隨著城市更新進入“存量時代”，近年來，老舊小區改造步伐持續加快，各地開始探索“自主更新”的新路徑。一些城市在試點之后，開始復制推廣成功經驗。

　　2019年，江蘇常熟按下“自主更新”按鈕，出臺城中村“自主更新”改造試點工作指導意見，明確提出“誰受益、誰出資”原則，以一個區域多戶人家為改造單元，吸引業主共同組織實施改造。截至2023年6月，常熟已累計批復并組織實施30個城中村單元的“自主更新”。

　　在杭州，2023年11月，548戶居民自掏腰包的重建浙工新村小區項目開工。作為浙江省首個“自主更新”重建的老舊小區，浙工新村采取政府引導、居民出資、市場參與的多元化更新模式。浙江將總結浙工新村等老舊小區改造案例經驗做法，進一步開展城鎮老舊小區“自主更新”。

　　業內人士認為，“自主更新”的模式既有利于消除城市老舊建筑的安全隱患，提高群眾宜居水平和幸福感，又能減輕政府財政負擔，有望拉動建筑業等行業新一輪的投資和消費。

　　“自主更新”模式的出現，或將為房地產開發商帶來新的發展機遇。開發商可以從投資商轉型為服務商，為新項目提供全流程組織服務以及改造代建服務。

　　“自主更新”能否蹚出新路？

　　在政府主導、引入開發商拆建兩條舊路面前，“自主更新”能否借著相關政策的東風，為“舊改”蹚出一條新路？

　　在合一城市更新集團董事總經理、廣東省三舊改造協會副會長羅宇看來，由于可借鑒經驗較少，目前“自主更新”仍處在“摸著石頭過河”的階段。由于老舊住宅樓、小區業權分散，“自主更新”要想成為“舊改”新主流，要做到“兩個一致”。

　　一是要達成拆建當事人業主的意見一致和其與周邊業主意見的一致。“我們在‘舊改’的實踐中經常會遇到類似問題：這一棟樓或這一期樓拆改了，隔壁樓或其他樓也想改，卻未必達到危房條件；或是拆改區域新增的車庫等配套設施不允許同小區其他樓房業主使用等情況。這些利益不平衡、意見不統一的情況會對‘自主更新’的進程產生負面影響。”羅宇說。

　　二是離不開政府的組織推動、政策支持。“‘自主更新’的主體雖然是業主，但并不意味著政府就可以當甩手掌柜。在這條新路上，政府的組織推動和政策支持是核心所在。”羅宇表示，政府應出臺一系列政策，制定相應的標準，對審批流程等進行規范，因地制宜、量力而行給予財政激勵，必要時可積極引入專業的第三方服務機構，推動“自主更新”向專業、規范、高效的方向發展。

　　近期，廣州市政府有關部門正緊鑼密鼓地為出臺相關政策做籌備。3月22日，《廣州市舊城鎮改造實施細則》公開征求意見。該細則首次提出：舊城鎮全面改造或混合改造項目，可由改造范圍內的房屋所有權人直接出資，作為改造主體實施改造。同時，細則明確了相應的支持舉措，提出改造項目可在不違反基本要求的原則下，適度增加套內面積等。