央廣網北京4月12日消息（記者門庭婷）近期，中指研究院發(fā)布的一項研究數(shù)據(jù)顯示，2022年，代建企業(yè)代建項目新簽約建筑面積首次突破一億平方米。在房地產行業(yè)調整、城投成為拿地主力、大力發(fā)展保障性租賃住房等背景下，代建市場空間逐漸釋放，房企也將其視為探索新發(fā)展模式的重要路徑。

　　房地產行業(yè)調整成代建市場“催化劑”

　　代建并不是新事物，最早的政府代建出現(xiàn)在20世紀90年代，商業(yè)代建模式也已存在了十幾年。然而，近幾年來這一模式才成為市場熱門。

　　中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年，預計代建企業(yè)代建項目新簽約建筑面積為11073萬平方米，首次突破一億平方米，較2021年同比增長11.3%。代建市場的快速增長，與近幾年房地產市場的大背景息息相關。

　　從土地市場來看，面對市場調整，近兩年房企拿地熱情不似以往，特別是在2022年，民營房企出手更為謹慎，地方性城投公司托底土地市場成為普遍現(xiàn)象。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2022年拿地面積TOP100企業(yè)中，有地方城投公司71個，拿地金額TOP100企業(yè)中，地方城投占比達16.4%，較上年同期增加13.7個百分點。不過，城投公司拿地后入市率卻低于規(guī)模性房企，2022年地方城投拿地入市率不足1%，2021年不足10%。業(yè)內認為，這些尚未入市的土地能夠為代建企業(yè)提供一部分機會。

　　與此同時，房地產領域不良資產比重的升高也給資本代建市場帶來了增量。2021年下半年以來不少房企出現(xiàn)流動性危機，“隨著不良資產的增多，接手出險項目的金融機構或AMC也需要尋找代建，為項目品牌背書同時完成保交付任務。”克而瑞在相關報告中表示。

　　土地市場與房地產市場的變化之外，保障性租賃住房建設規(guī)模正在逐步擴大。2022年8月，住建部表示，“十四五”時期，全國初步計劃建設籌集保障性租賃住房870萬套（間）。而保障性租賃住房的建設也會增加政府代建的市場空間。

　　多種原因的疊加，成為了代建市場規(guī)模增長的“催化劑”，促使市場空間持續(xù)釋放。

　　輕資產高盈利吸引房企積極入局

　　市場需求客觀增長的同時，從房企視角來看，代建也是一塊極具誘惑力的市場“蛋糕”。

　　一方面，在“房住不炒”的主基調下，探索新發(fā)展模式是房企發(fā)展的重要方向，而在“三道紅線”的壓力及土地成本高企、融資環(huán)境收緊等情況下，過去高杠桿、高周轉、高負債的發(fā)展模式難以為繼，由重資產模式轉向輕資產模式是很多房企的共識，代建恰恰是這樣一條賽道。

　　另一方面，當房地產行業(yè)盈利水平普遍下降，代建業(yè)務卻表現(xiàn)出相反趨勢，為企業(yè)經營貢獻了較高利潤率。中指數(shù)據(jù)顯示，2017年以來，房地產代建業(yè)務的凈利潤率水平始終高于25%，到2020年達到25.4%，高出傳統(tǒng)房地產凈利潤率超10個百分點。

　　具體到企業(yè)，中原建業(yè)年報顯示，其2021年、2022年度凈利潤率分別為59.2%和50.1%，而上述兩個報告期內，建業(yè)地產毛利率僅為16.2%與7.9%。綠城管理2022年綜合毛利率達52.3%，綠城中國同期毛利率則為17.3%。

　　輕資產模式的優(yōu)勢與較高的盈利水平，讓眾多房企對代建業(yè)務“心向往之”。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，截至2022年11月，發(fā)展代建業(yè)務的品牌房企已經超過60家。

　　可以看到，2022年的代建市場也是風起云涌。先是萬科新增投資企業(yè)深圳市安居建業(yè)投資運營有限公司，此后便是世紀金源旗下騰云筑科置業(yè)收購當代管理、朗詩地產更名“朗詩綠色管理”、龍湖官宣龍湖龍智造、碧桂園公開表態(tài)進軍代建業(yè)務等。

　　值得關注的是，上述企業(yè)中不乏代建領域的“后起之秀”。以龍湖龍智造為例，根據(jù)企業(yè)發(fā)布的數(shù)據(jù)，僅2023年一季度，龍湖龍智造已獲取10余個建管項目，總建筑面積近200萬平方米，獲取項目的速度處在行業(yè)領先地位。

　　截至目前，龍湖龍智造累計獲取建管項目40余個，總建筑面積超800萬平方米，業(yè)務遍及北京、成都、重慶、杭州、武漢、蘇州、濟南等核心一二線城市。此前，龍湖集團董事長兼CEO陳序平曾表示，龍湖集團持續(xù)聚焦高能級城市，88%的銷售貨值均布局在一二線城市。龍湖龍智造延續(xù)集團戰(zhàn)略，累計外拓獲取的建管項目中，超90%聚焦在核心一二線城市。實際上，聚焦高能級城市能夠高效地實現(xiàn)項目銷售去化和代建回款，項目安全性更高，這也為龍湖龍智造的快速發(fā)展奠定堅實基礎。

　　今年3月23日，中國房地產業(yè)協(xié)會、上海易居房地產研究院聯(lián)合發(fā)布“2023房地產開發(fā)企業(yè)代建地產”榜單，龍湖龍智造位居TOP5，躋身行業(yè)第一梯隊。

　　房企持續(xù)優(yōu)化布局預分食千億級蛋糕

　　盡管代建市場熱情持續(xù)高漲，但對傳統(tǒng)房企而言，進入新賽道必須適應新規(guī)則。綠城管理CEO李軍曾形象描述“代建之痛”，他認為，房企的開發(fā)能力不代表代建能力，“做代建就如同開了個餐館，一個好的餐館不能只燒一種菜，要懂得滿足所有客人的需求。”

　　因此，房企布局代建業(yè)務后，除了尋求規(guī)模的增長，更在拓展業(yè)務邊界、擴大服務范圍、優(yōu)化服務能力方面持續(xù)發(fā)力。

　　“代建第一股”綠城管理形成了“3+3”業(yè)務模式，在政府代建、商業(yè)代建及資方代建三項代建主業(yè)基礎上疊加金融服務、產城服務及產業(yè)鏈服務三項配套服務。

　　中原建業(yè)則遵循“新藍海戰(zhàn)略”“大中原戰(zhàn)略”“省域化戰(zhàn)略”，在深耕河南主戰(zhàn)場外，發(fā)力省外大中原區(qū)域，以促進省外業(yè)務實現(xiàn)更大突破，形成覆蓋以鄭州為中心，周邊500公里范圍內大中原地區(qū)的業(yè)務布局。

　　脫胎于“一個龍湖”生態(tài)體系的龍湖龍智造，受益于龍湖在數(shù)字科技領域超百億元的長期投入，構建起行業(yè)領先的GIS、BIM、AIoT、大數(shù)據(jù)、圖形算法引擎、XR(VR+AR+MR）等地產數(shù)字科技集群，成為行業(yè)數(shù)字科技高地。

　　今年1月份，龍湖龍智造正式發(fā)布“六大業(yè)務飛輪”：龍智研策、龍智建管、龍智設計、龍智數(shù)科、龍智精工、龍智千丁等，提供全業(yè)態(tài)、全周期、數(shù)字化的“一站式解決方案，六大業(yè)務飛輪協(xié)同驅動，構建了完整戰(zhàn)略生態(tài)。

　　當前，國內代建市場規(guī)模仍在持續(xù)擴大。東吳證券近日在研報中提到，經過測算，2026年代建業(yè)務的新簽約金額規(guī)模達到397億元，2022-2026年5年總規(guī)模可達1729億元。克而瑞則在報告中指出，當前房地產代建行業(yè)整體規(guī)模仍然相對較小，整體開發(fā)市場的滲透率很低，對標歐美代建參與度可達20%-30%，國內代建行業(yè)未來增長空間巨大。

　　不過，同時也應該看到，對意欲在代建市場中站穩(wěn)腳跟的企業(yè)來說，這是機遇也是挑戰(zhàn)。伴隨越來越多企業(yè)涌入，代建領域競爭加劇，行業(yè)集中度也有所提升。中指研究院在研究中表示，好的代建企業(yè)需具備良好的品牌輸出能力、資源整合能力、經營管理能力。