原標(biāo)題：房山法院法官梳理房屋買賣的法律糾紛并作出相應(yīng)提示

　　跳單有風(fēng)險 帶押過戶應(yīng)謹(jǐn)慎

　　近日，北京市房山區(qū)人民法院法官以案釋法，梳理房屋買賣中的法律糾紛并作出相應(yīng)提示，以防范化解買賣風(fēng)險，保障房產(chǎn)交易順利進(jìn)行。

　　案例1

　　格式條款細(xì)心看 帶押過戶應(yīng)謹(jǐn)慎

　　2020年，于某與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同。于某交了房款，開發(fā)商也交付了房屋，但卻一直沒有辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。開發(fā)商對涉案房屋先后進(jìn)行了多次抵押，涉案房屋一直處于抵押狀態(tài)。開發(fā)商表示，合同約定辦理產(chǎn)權(quán)登記轉(zhuǎn)移的條件是涉案小區(qū)房屋完全銷售，而現(xiàn)在該條件還沒有成熟，同時房屋存在抵押也不能過戶。雙方多次協(xié)商均未成功。

　　2022年于某起訴至法院，要求開發(fā)商配合辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，并且支付遲延辦證的違約金。

　　法院經(jīng)審理查明，雙方在買賣合同中確有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的條件約定，但該約定為格式合同條款，開發(fā)商作為提供格式條款的一方，應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定雙方之間的權(quán)利義務(wù)，并采取合理方式提示對方注意免除或減輕其責(zé)任的條款。

　　在本案中，開發(fā)商沒有盡到提示、說明義務(wù)，并且涉案條款確實(shí)存在不合理免除或減輕開發(fā)商責(zé)任、加重于某責(zé)任、限制于某主要權(quán)利的內(nèi)容，所以認(rèn)定該條款無效。同時依據(jù)民法典“帶押過戶”相關(guān)規(guī)定，涉案房屋上的抵押權(quán)并不能阻卻產(chǎn)權(quán)變更登記。法院判決開發(fā)商協(xié)助于某辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，并支付違約金。

　　法官提示

　　在房屋交易中，買賣合同大多由開發(fā)商或中介提供，相關(guān)約定多為格式條款。對此，買賣雙方需仔細(xì)查看條款內(nèi)容，對于不合理免除或減輕對方責(zé)任、加重自身責(zé)任、限制自身主要權(quán)利的條款，要及時變更或刪除，維護(hù)自身正當(dāng)權(quán)益。

　　《民法典》第406條規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。2023年3月，自然資源部聯(lián)合中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》，就“帶押過戶”運(yùn)行模式和服務(wù)方式進(jìn)一步細(xì)化，鼓勵企業(yè)和群眾積極選擇“帶押過戶”服務(wù)。“帶押過戶”一方面可以降低制度性交易成本，另一方面也有利于維護(hù)買賣雙方、抵押權(quán)人等各方利益。所以，在符合相關(guān)規(guī)定前提下，房屋抵押不會影響產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

　　案例2

　　合同約定不明確 矛盾糾紛惹人憂

　　2022年，張某購買了杜某的一套房子，簽合同、交房款、辦過戶等進(jìn)展順利。但在辦理物業(yè)交割時出現(xiàn)了問題，雙方在合同中約定：杜某同意將房屋專項(xiàng)維修資金（公共維修基金）的賬面余額無償轉(zhuǎn)移給張某。后張某從物業(yè)公司處得知，涉案房屋沒有繳納公共維修基金。因此，張某自行從物業(yè)交割保證金1萬元中扣除了7000余元，意在折抵需補(bǔ)交的公共維修基金。杜某不同意，雙方協(xié)商不成，杜某起訴到法院要求張某向其支付上述7000余元購房款。

　　雖然雙方簽訂的買賣合同中約定杜某將房屋專項(xiàng)公共維修基金的賬面余額無償轉(zhuǎn)移給張某，但在合同中并沒有明確“賬面余額”是多少，合同約定不明確導(dǎo)致了本案糾紛的產(chǎn)生。

　　經(jīng)法院查明，根據(jù)合同約定，如果房屋存在公共維修基金余額，杜某應(yīng)無償向張某轉(zhuǎn)移；但若不存在余額，就不存在余額轉(zhuǎn)移問題。雙方并未就物業(yè)交割中發(fā)現(xiàn)房屋不存在公共維修基金或者不存在賬面余額的相關(guān)情況進(jìn)行約定，張某以物業(yè)交割中發(fā)現(xiàn)房屋不存在公共維修基金的情況扣除杜某7000余元不符合合同約定。據(jù)此，法院判決張某向杜某支付7000余元房款。

　　法官提示

　　房屋買賣合同是約束買賣雙方的基本規(guī)則，各方理應(yīng)盡到審慎注意義務(wù)，謹(jǐn)慎閱讀合同條款，對約定不明確事項(xiàng)及時補(bǔ)充，做到心中有數(shù)，避免“不看就簽”。簽約前，要仔細(xì)核對房屋產(chǎn)權(quán)情況，了解是否共有、是否存在抵押、查封、是否出租等情況。簽約中，要明確稅費(fèi)、房屋公共維修基金、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)的負(fù)擔(dān)，避免因事項(xiàng)約定不明導(dǎo)致權(quán)益受損。在交房時，要將裝修情況、附屬設(shè)施、家電設(shè)備、家具等物品在合同附件中詳細(xì)列明。

　　另外，購買學(xué)區(qū)房要慎之又慎，購買前要提前了解所在區(qū)域?qū)W區(qū)政策，最好實(shí)地考察，向意向?qū)W校咨詢，必要時可在合同中約定出賣人保證該房屋有某學(xué)校的入學(xué)資格，并約定相應(yīng)的違約金，以保障學(xué)區(qū)房屋附隨利益的實(shí)現(xiàn)。

　　案例3

　　輕信銷售貪小利 失房破財(cái)吃大虧

　　2019年，李某在售樓處認(rèn)識了房產(chǎn)銷售員陳某。陳某稱，通過他買房，可以拿到低于市場幾十萬的優(yōu)惠價，還詳細(xì)說明了內(nèi)部價的由來。

　　為搶占名額，李某將定金和房款180萬元付給陳某并授權(quán)陳某代辦買房手續(xù)，隨后李某收到了陳某提供的購房發(fā)票和房產(chǎn)證。2020年，在陳某協(xié)助下，李某辦理了收房手續(xù)。

　　2022年4月，李某突然收到了法院傳票，案外人程某起訴要求返還房屋，表示他才是房子的所有人。經(jīng)法院查明，程某在2015年就以370余萬元的價格購買了涉案房屋，2021年取得了不動產(chǎn)權(quán)證。經(jīng)向開發(fā)商及不動產(chǎn)中心等行政部門核實(shí)，程某提供的票據(jù)證書都是真實(shí)的，而李某手中的不動產(chǎn)權(quán)證書與行政機(jī)關(guān)記載的不一致，依照法律規(guī)定程某為涉案房屋所有權(quán)人，李某未取得涉案房屋產(chǎn)權(quán)，其占有房屋沒有法律依據(jù)，法院判決李某將房屋騰退并返還給程某。

　　李某認(rèn)為陳某是房地產(chǎn)銷售公司工作人員，賣房是職務(wù)行為，遂將房地產(chǎn)銷售公司起訴到法院要求賠付相關(guān)損失。房地產(chǎn)銷售公司認(rèn)為陳某涉嫌詐騙，向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。目前，相關(guān)案件正在處理中，李某的損失尚未追回。

　　法官提示

　　根據(jù)《民法典》第235條規(guī)定，無權(quán)占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物。在本案中，李某的經(jīng)歷令人惋惜，但程某作為所有權(quán)人，有權(quán)要求李某返還房屋，李某因小而失大。

　　買房是人生大事。買房涉及看房、選房、簽合同、辦理貸款等諸多事宜，具有一定專業(yè)性，所以一般情況下購房人會通過中介公司買房。即使如此，購房人仍需時刻保持謹(jǐn)慎之心，對以非正規(guī)途徑宣傳的優(yōu)惠活動要仔細(xì)甄別并認(rèn)真核實(shí)，對打款到個人賬戶的要求更要慎之又慎，切莫貪小便宜吃大虧。

　　對買房過程中需本人辦理的重要手續(xù)，要了解相應(yīng)流程并親自到場辦理，避免代辦。如繳納契稅、辦理房產(chǎn)證等，應(yīng)自行前往稅務(wù)機(jī)關(guān)、不動產(chǎn)登記中心辦理，確保票據(jù)真實(shí)，以防產(chǎn)生不必要的糾紛。

　　案例4

　　獲取房源“甩”中介 跳單不成惹糾紛

　　張某通過中介經(jīng)紀(jì)人陳某介紹到謝某所有的房屋看房，當(dāng)天陳某拍了照片作為同一戶型的參照圖片，為之后的房源推廣做準(zhǔn)備。為鎖定房源，張某簽訂《購房意向書》，約定3天后簽訂《房屋買賣合同》，并向謝某支付1萬元定金，并約定違約時需支付房屋價格2%的違約金。3天后，張某表示因個人原因不愿意購買涉案房屋，讓陳某通知謝某不再簽訂《房屋買賣合同》，要陳某協(xié)助退回定金1萬元。

　　后陳某得知張某與謝某私下辦理了房屋交易登記手續(xù)。中介公司以《購房意向書》為據(jù)，主張張某需向中介公司支付房屋交易價格2%的中介費(fèi)。張某抗辯稱其最初已告知不購買謝某的房屋，之后的交易并非陳某促成，拒絕支付中介費(fèi)。后中介公司向法院起訴，要求張某支付違約金。

　　經(jīng)法院查明，《購房意向書》系張某、謝某真實(shí)意思表示，且內(nèi)容不違反行政法規(guī)、法律強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。中介公司提供的相關(guān)照片客觀反映了張某通過陳某獲取謝某房屋出售的信息。根據(jù)看房照片、各方當(dāng)事人陳述以及《購房意向書》，張某應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，故法院判決張某向中介公司支付房屋交易價格2%的違約金。

　　法官提示

　　《民法典》第965條規(guī)定：委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。在房屋交易中，跳單主要考慮四個方面：一是中介機(jī)構(gòu)的委托權(quán)限，是一般代理還是獨(dú)家代理；二是中介是否提供了房源信息或成交機(jī)會，并且積極履行居間義務(wù)。三是委托人是否利用了該信息與出賣方私下成交或另行委托他人居間成交；四是委托人是否存在逃避支付（不付或少付）傭金的惡意。本案中，張某從陳某處獲取謝某的房源信息，又私下與謝某交易，屬于典型的跳單行為，應(yīng)承擔(dān)不利后果。

　　中介公司通過介紹房源、帶看房屋、居間促成交易、確保房屋買賣順利進(jìn)行獲取中介費(fèi)用，買賣雙方跳單會將中介公司“架空”，不利于社會誠信體系建設(shè)，也不利于中介行業(yè)發(fā)展。只要有證據(jù)證明購房者確實(shí)屬于“跳單”行為，中介公司可以通過《民法典》上述規(guī)定進(jìn)行維權(quán)，因此購房者在購買房屋時不可存在僥幸心理。

　　原標(biāo)題：房山法院法官梳理房屋買賣的法律糾紛并作出相應(yīng)提示

　　跳單有風(fēng)險 帶押過戶應(yīng)謹(jǐn)慎

　　近日，北京市房山區(qū)人民法院法官以案釋法，梳理房屋買賣中的法律糾紛并作出相應(yīng)提示，以防范化解買賣風(fēng)險，保障房產(chǎn)交易順利進(jìn)行。

　　案例1

　　格式條款細(xì)心看 帶押過戶應(yīng)謹(jǐn)慎

　　2020年，于某與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同。于某交了房款，開發(fā)商也交付了房屋，但卻一直沒有辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。開發(fā)商對涉案房屋先后進(jìn)行了多次抵押，涉案房屋一直處于抵押狀態(tài)。開發(fā)商表示，合同約定辦理產(chǎn)權(quán)登記轉(zhuǎn)移的條件是涉案小區(qū)房屋完全銷售，而現(xiàn)在該條件還沒有成熟，同時房屋存在抵押也不能過戶。雙方多次協(xié)商均未成功。

　　2022年于某起訴至法院，要求開發(fā)商配合辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，并且支付遲延辦證的違約金。

　　法院經(jīng)審理查明，雙方在買賣合同中確有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的條件約定，但該約定為格式合同條款，開發(fā)商作為提供格式條款的一方，應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定雙方之間的權(quán)利義務(wù)，并采取合理方式提示對方注意免除或減輕其責(zé)任的條款。

　　在本案中，開發(fā)商沒有盡到提示、說明義務(wù)，并且涉案條款確實(shí)存在不合理免除或減輕開發(fā)商責(zé)任、加重于某責(zé)任、限制于某主要權(quán)利的內(nèi)容，所以認(rèn)定該條款無效。同時依據(jù)民法典“帶押過戶”相關(guān)規(guī)定，涉案房屋上的抵押權(quán)并不能阻卻產(chǎn)權(quán)變更登記。法院判決開發(fā)商協(xié)助于某辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，并支付違約金。

　　法官提示

　　在房屋交易中，買賣合同大多由開發(fā)商或中介提供，相關(guān)約定多為格式條款。對此，買賣雙方需仔細(xì)查看條款內(nèi)容，對于不合理免除或減輕對方責(zé)任、加重自身責(zé)任、限制自身主要權(quán)利的條款，要及時變更或刪除，維護(hù)自身正當(dāng)權(quán)益。

　　《民法典》第406條規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。2023年3月，自然資源部聯(lián)合中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》，就“帶押過戶”運(yùn)行模式和服務(wù)方式進(jìn)一步細(xì)化，鼓勵企業(yè)和群眾積極選擇“帶押過戶”服務(wù)。“帶押過戶”一方面可以降低制度性交易成本，另一方面也有利于維護(hù)買賣雙方、抵押權(quán)人等各方利益。所以，在符合相關(guān)規(guī)定前提下，房屋抵押不會影響產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

　　案例2

　　合同約定不明確 矛盾糾紛惹人憂

　　2022年，張某購買了杜某的一套房子，簽合同、交房款、辦過戶等進(jìn)展順利。但在辦理物業(yè)交割時出現(xiàn)了問題，雙方在合同中約定：杜某同意將房屋專項(xiàng)維修資金（公共維修基金）的賬面余額無償轉(zhuǎn)移給張某。后張某從物業(yè)公司處得知，涉案房屋沒有繳納公共維修基金。因此，張某自行從物業(yè)交割保證金1萬元中扣除了7000余元，意在折抵需補(bǔ)交的公共維修基金。杜某不同意，雙方協(xié)商不成，杜某起訴到法院要求張某向其支付上述7000余元購房款。

　　雖然雙方簽訂的買賣合同中約定杜某將房屋專項(xiàng)公共維修基金的賬面余額無償轉(zhuǎn)移給張某，但在合同中并沒有明確“賬面余額”是多少，合同約定不明確導(dǎo)致了本案糾紛的產(chǎn)生。

　　經(jīng)法院查明，根據(jù)合同約定，如果房屋存在公共維修基金余額，杜某應(yīng)無償向張某轉(zhuǎn)移；但若不存在余額，就不存在余額轉(zhuǎn)移問題。雙方并未就物業(yè)交割中發(fā)現(xiàn)房屋不存在公共維修基金或者不存在賬面余額的相關(guān)情況進(jìn)行約定，張某以物業(yè)交割中發(fā)現(xiàn)房屋不存在公共維修基金的情況扣除杜某7000余元不符合合同約定。據(jù)此，法院判決張某向杜某支付7000余元房款。

　　法官提示

　　房屋買賣合同是約束買賣雙方的基本規(guī)則，各方理應(yīng)盡到審慎注意義務(wù)，謹(jǐn)慎閱讀合同條款，對約定不明確事項(xiàng)及時補(bǔ)充，做到心中有數(shù)，避免“不看就簽”。簽約前，要仔細(xì)核對房屋產(chǎn)權(quán)情況，了解是否共有、是否存在抵押、查封、是否出租等情況。簽約中，要明確稅費(fèi)、房屋公共維修基金、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)的負(fù)擔(dān)，避免因事項(xiàng)約定不明導(dǎo)致權(quán)益受損。在交房時，要將裝修情況、附屬設(shè)施、家電設(shè)備、家具等物品在合同附件中詳細(xì)列明。

　　另外，購買學(xué)區(qū)房要慎之又慎，購買前要提前了解所在區(qū)域?qū)W區(qū)政策，最好實(shí)地考察，向意向?qū)W校咨詢，必要時可在合同中約定出賣人保證該房屋有某學(xué)校的入學(xué)資格，并約定相應(yīng)的違約金，以保障學(xué)區(qū)房屋附隨利益的實(shí)現(xiàn)。

　　案例3

　　輕信銷售貪小利 失房破財(cái)吃大虧

　　2019年，李某在售樓處認(rèn)識了房產(chǎn)銷售員陳某。陳某稱，通過他買房，可以拿到低于市場幾十萬的優(yōu)惠價，還詳細(xì)說明了內(nèi)部價的由來。

　　為搶占名額，李某將定金和房款180萬元付給陳某并授權(quán)陳某代辦買房手續(xù)，隨后李某收到了陳某提供的購房發(fā)票和房產(chǎn)證。2020年，在陳某協(xié)助下，李某辦理了收房手續(xù)。

　　2022年4月，李某突然收到了法院傳票，案外人程某起訴要求返還房屋，表示他才是房子的所有人。經(jīng)法院查明，程某在2015年就以370余萬元的價格購買了涉案房屋，2021年取得了不動產(chǎn)權(quán)證。經(jīng)向開發(fā)商及不動產(chǎn)中心等行政部門核實(shí)，程某提供的票據(jù)證書都是真實(shí)的，而李某手中的不動產(chǎn)權(quán)證書與行政機(jī)關(guān)記載的不一致，依照法律規(guī)定程某為涉案房屋所有權(quán)人，李某未取得涉案房屋產(chǎn)權(quán)，其占有房屋沒有法律依據(jù)，法院判決李某將房屋騰退并返還給程某。

　　李某認(rèn)為陳某是房地產(chǎn)銷售公司工作人員，賣房是職務(wù)行為，遂將房地產(chǎn)銷售公司起訴到法院要求賠付相關(guān)損失。房地產(chǎn)銷售公司認(rèn)為陳某涉嫌詐騙，向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。目前，相關(guān)案件正在處理中，李某的損失尚未追回。

　　法官提示

　　根據(jù)《民法典》第235條規(guī)定，無權(quán)占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物。在本案中，李某的經(jīng)歷令人惋惜，但程某作為所有權(quán)人，有權(quán)要求李某返還房屋，李某因小而失大。

　　買房是人生大事。買房涉及看房、選房、簽合同、辦理貸款等諸多事宜，具有一定專業(yè)性，所以一般情況下購房人會通過中介公司買房。即使如此，購房人仍需時刻保持謹(jǐn)慎之心，對以非正規(guī)途徑宣傳的優(yōu)惠活動要仔細(xì)甄別并認(rèn)真核實(shí)，對打款到個人賬戶的要求更要慎之又慎，切莫貪小便宜吃大虧。

　　對買房過程中需本人辦理的重要手續(xù)，要了解相應(yīng)流程并親自到場辦理，避免代辦。如繳納契稅、辦理房產(chǎn)證等，應(yīng)自行前往稅務(wù)機(jī)關(guān)、不動產(chǎn)登記中心辦理，確保票據(jù)真實(shí)，以防產(chǎn)生不必要的糾紛。

　　案例4

　　獲取房源“甩”中介 跳單不成惹糾紛

　　張某通過中介經(jīng)紀(jì)人陳某介紹到謝某所有的房屋看房，當(dāng)天陳某拍了照片作為同一戶型的參照圖片，為之后的房源推廣做準(zhǔn)備。為鎖定房源，張某簽訂《購房意向書》，約定3天后簽訂《房屋買賣合同》，并向謝某支付1萬元定金，并約定違約時需支付房屋價格2%的違約金。3天后，張某表示因個人原因不愿意購買涉案房屋，讓陳某通知謝某不再簽訂《房屋買賣合同》，要陳某協(xié)助退回定金1萬元。

　　后陳某得知張某與謝某私下辦理了房屋交易登記手續(xù)。中介公司以《購房意向書》為據(jù)，主張張某需向中介公司支付房屋交易價格2%的中介費(fèi)。張某抗辯稱其最初已告知不購買謝某的房屋，之后的交易并非陳某促成，拒絕支付中介費(fèi)。后中介公司向法院起訴，要求張某支付違約金。

　　經(jīng)法院查明，《購房意向書》系張某、謝某真實(shí)意思表示，且內(nèi)容不違反行政法規(guī)、法律強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。中介公司提供的相關(guān)照片客觀反映了張某通過陳某獲取謝某房屋出售的信息。根據(jù)看房照片、各方當(dāng)事人陳述以及《購房意向書》，張某應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，故法院判決張某向中介公司支付房屋交易價格2%的違約金。

　　法官提示

　　《民法典》第965條規(guī)定：委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。在房屋交易中，跳單主要考慮四個方面：一是中介機(jī)構(gòu)的委托權(quán)限，是一般代理還是獨(dú)家代理；二是中介是否提供了房源信息或成交機(jī)會，并且積極履行居間義務(wù)。三是委托人是否利用了該信息與出賣方私下成交或另行委托他人居間成交；四是委托人是否存在逃避支付（不付或少付）傭金的惡意。本案中，張某從陳某處獲取謝某的房源信息，又私下與謝某交易，屬于典型的跳單行為，應(yīng)承擔(dān)不利后果。

　　中介公司通過介紹房源、帶看房屋、居間促成交易、確保房屋買賣順利進(jìn)行獲取中介費(fèi)用，買賣雙方跳單會將中介公司“架空”，不利于社會誠信體系建設(shè)，也不利于中介行業(yè)發(fā)展。只要有證據(jù)證明購房者確實(shí)屬于“跳單”行為，中介公司可以通過《民法典》上述規(guī)定進(jìn)行維權(quán)，因此購房者在購買房屋時不可存在僥幸心理。