10月11日，北京市政協(xié)舉行專題協(xié)商會，市政協(xié)委員、黨派成員和專家學者就“推進老舊小區(qū)改造和核心區(qū)平房申請式退租，持續(xù)提升首都城市品質”進行建言。

　　委員建議，在老舊小區(qū)改造、拆除重建等住宅建設項目中樹立全生命周期建設理念，制訂住宅長期維修維護計劃，建立定期體檢、保養(yǎng)機制，實現(xiàn)住宅長壽化目標。

　　問題

　　改造騰退工作中社會資本參與度不高

　　市政協(xié)人口資源環(huán)境和建設委員會主任潘安君對“推進老舊小區(qū)改造和核心區(qū)平房申請式退租，持續(xù)提升首都城市品質”監(jiān)督調研情況進行說明。調研組認為，幾年來，北京堅持治理、改造、管理并重，推進全市老舊小區(qū)改造，持續(xù)推進核心區(qū)平房（院落）申請式退租，推動老城平房區(qū)保護更新，取得了積極成效，市民群眾獲得感、幸福感、安全感不斷提升。

　　以老舊小區(qū)改造和核心區(qū)平房申請式退租為主的居住類更新工作與存量提質相適應，為優(yōu)化提升首都城市品質提供了實現(xiàn)路徑。建立老舊小區(qū)改造全生命周期建管一體化機制，推進“雙碳”背景下技術實施、運營管理等路徑研究，為持續(xù)提升首都城市品質提供重要支撐。

　　同時，推動首都高質量發(fā)展，北京要率先實現(xiàn)可持續(xù)更新改造。面對資金需求大、改造時間長等諸多現(xiàn)實挑戰(zhàn)，還要不斷強化頂層設計，構建完善政策框架，夯實政策保障，率先實現(xiàn)政策突破，探索構建可持續(xù)實施模式和工作機制。

　　當前老舊小區(qū)改造和核心區(qū)平房申請式退租工作存在一些問題，比如改造騰退工作中社會資本參與度不高；騰退與更新利用之間脫節(jié)，增大投資成本；存量空間利用方式不夠靈活多樣；設施與空間提升遭遇技術標準障礙等。老舊小區(qū)設計和建設標準與現(xiàn)行新建建筑差異較大，如消防、日照等要求缺乏對老舊小區(qū)改造的適用性，如利用老舊小區(qū)地下空間資源建設停車設施會受制于現(xiàn)行技術規(guī)范，加裝電梯會遭遇空間、結構、電力等技術標準障礙。

　　建議 1

　　鼓勵物業(yè)作為融資主體參與老舊小區(qū)改造

　　民盟盟員、北京大享空間設計有限公司總經(jīng)理姜晨建議，北京老舊小區(qū)改造在拓展籌資渠道方面需要加大力度，積極探索多元化籌資模式，特別是要鼓勵吸引社會資本與金融中介機構參與改造，以緩解財政資金壓力，優(yōu)化老舊小區(qū)改造模式。

　　她建議，鼓勵市場化物業(yè)機構作為融資主體參與老舊小區(qū)改造。基于老舊小區(qū)的具體情況，建議政府讓渡部分權益，吸引有一定品牌知名度的成熟企業(yè)參與運營，與企業(yè)共同謀劃挖掘小區(qū)潛力、片區(qū)潛力，明確各方權責；居民因小區(qū)物業(yè)水平提升，感受到物業(yè)服務帶來生活便利性提升，物業(yè)適當增加捆綁式增收策略，提高自覺付費享受服務的可能性，促進市場化物業(yè)接管的可能性。

　　鼓勵居民出資參與老舊小區(qū)改造。引導小區(qū)居民轉變觀念，鼓勵其由目前的“不出資”到“少出資”，并讓居民看到出資后社區(qū)安全性、便利性、舒適性的提升效果，增強其對參與出資改造的認可度和獲得感。

　　建議 2

　　住宅定期體檢實現(xiàn)住宅長壽化

　　“目前，普通住宅設計年限是50年，但大量小區(qū)在使用運營了10年、20年后，老化、破舊速度很快，面臨著投入大量資金進行改造、維修的局面。”市政協(xié)委員、北京城建設計發(fā)展集團股份有限公司總建筑師、北京市住宅建筑設計研究院有限公司總經(jīng)理錢嘉宏說，全社會沒有建立起把住宅作為功能性很強、長期使用的產(chǎn)品的理念，公共部分失管失維現(xiàn)象嚴重。

　　她建議，在老舊小區(qū)改造、拆除重建等住宅建設項目中樹立全生命周期建設理念，實現(xiàn)住宅長壽化。建議制訂住宅長期維修維護計劃，建立定期體檢、保養(yǎng)機制，實現(xiàn)住宅長壽化目標。建議在明確公維基金、住房公積金、基礎物業(yè)管理費的用途范圍基礎上，研究房屋保險機制，公維基金續(xù)籌補繳制度，解決住宅長期維護保養(yǎng)、維修的成本問題。

　　推廣房屋主體結構與室內裝修、設備管線分離的技術體系，實現(xiàn)結構百年安全同時，提高室內改造的多樣性，易于維修、維護與裝修改造。落實綠色發(fā)展要求，避免大拆大建，推進綠色低碳改造、改建模式，提倡新技術新材料應用。

　　建議 3

　　重視社區(qū)適老化改造增設養(yǎng)老服務配送點

　　“老舊小區(qū)改造應重視社區(qū)適老化改造。”市政協(xié)委員、全球能源互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展合作組織經(jīng)社處處長相均泳在西城區(qū)白紙坊街道建功南里社區(qū)調研老舊小區(qū)改造情況，并通過視頻連線進行建言。

　　他建議，加強城市更新頂層設計。在老舊小區(qū)改造規(guī)劃階段，充分考慮適老化改造、無障礙環(huán)境建設。進一步研究老舊小區(qū)加裝電梯政策。以科學研究為基礎，細化居民權益協(xié)調和成本分攤管理辦法，提出更容易操作、更方便執(zhí)行的老舊小區(qū)加裝電梯政策，切實推動老年友好社區(qū)建設。合理布局養(yǎng)老服務配送點。利用疏解騰退空間和低效空間，就近增設養(yǎng)老服務配送點，在空間上整合養(yǎng)老服務需求，提高效率。

　　建議 4

　　以片區(qū)統(tǒng)籌方式推動核心區(qū)城市更新

　　北京市政協(xié)常委，北京首都開發(fā)控股（集團）有限公司董事、總經(jīng)理李巖表示，首都功能核心區(qū)面臨減量、雙控的要求，同時核心區(qū)存在產(chǎn)權主體多、更新投資規(guī)模大、回收周期長、政策供給少的特點，“碎片化”“單兵突擊、散兵作戰(zhàn)”問題突出，形不成合力、找不到破局點。

　　他建議，搭建市級平臺公司，強化核心區(qū)更新工作機制。平臺公司工作范圍由政府依據(jù)城市更新條例授權，遵循“政府主導、企業(yè)實施、市場運作”的原則。針對試點片區(qū)，在剛性管控領域因勢利導；在彈性管理領域鼓勵自主創(chuàng)新。

　　應賦予市級平臺盤活核心區(qū)存量資產(chǎn)的職能，承接盤活各級國有企業(yè)和行政事業(yè)單位存量資產(chǎn)的任務，按照專業(yè)化、市場化的運作方式，編制片區(qū)存量資產(chǎn)更新規(guī)劃，實施片區(qū)一體化更新模式。

　　以平臺公司作為“投建管運”一體化主體，在基礎設施、生態(tài)環(huán)境、老城保護等領域，落地一批補短板、惠民生的“壓艙石”項目。依托不同片區(qū)專有資源和區(qū)位優(yōu)勢，充分釋放城市更新主體的主動性，打造一批特色鮮明、底蘊深厚、品質優(yōu)良、宜居宜業(yè)的核心區(qū)特色文化街區(qū)。

　　建議 5

　　從街區(qū)記憶、人文關懷推進老舊小區(qū)改造

　　市政協(xié)委員，北京建筑大學黨委副書記、校長張大玉稱，當前北京老舊小區(qū)改造忽視城市風貌與老城記憶賡續(xù)，過于關注改造數(shù)量和速度，“壓茬推進”工作容易使改造效果千篇一律，居民歸屬感與獲得感不足。另外，低效空間與騰退閑置空間不夠靈活多樣，難以滿足一老一小人口結構，對歷史文化優(yōu)勢等把握不足。建議從城市尺度、街區(qū)記憶、人文關懷三方面推進老舊小區(qū)改造建設。

　　他建議，挖掘建筑文化和歷史故事，實現(xiàn)老舊小區(qū)歷史傳承與文化創(chuàng)新重塑。加快編制街區(qū)層面改造專項規(guī)劃，統(tǒng)籌確立街區(qū)集中連片城市更新政策，挖掘當?shù)亟ㄖ幕途駜群芮薪Y合老舊建筑與新產(chǎn)業(yè)、新需求，提升街區(qū)活力，梳理文化再造，實現(xiàn)歷史傳承與文化創(chuàng)新重塑。

　　建議面向社區(qū)康養(yǎng)與兒童友好城市建設，構建老舊小區(qū)全齡友好服務業(yè)態(tài)。建設文化導向下老舊小區(qū)使用者意愿生活功能數(shù)據(jù)庫，預測綜合改造業(yè)態(tài)機會與場景模式，建立面向全齡友好、動態(tài)平衡的騰退利用方案。

　　新京報記者 張璐

　　10月11日，北京市政協(xié)舉行專題協(xié)商會，市政協(xié)委員、黨派成員和專家學者就“推進老舊小區(qū)改造和核心區(qū)平房申請式退租，持續(xù)提升首都城市品質”進行建言。

　　委員建議，在老舊小區(qū)改造、拆除重建等住宅建設項目中樹立全生命周期建設理念，制訂住宅長期維修維護計劃，建立定期體檢、保養(yǎng)機制，實現(xiàn)住宅長壽化目標。

　　問題

　　改造騰退工作中社會資本參與度不高

　　市政協(xié)人口資源環(huán)境和建設委員會主任潘安君對“推進老舊小區(qū)改造和核心區(qū)平房申請式退租，持續(xù)提升首都城市品質”監(jiān)督調研情況進行說明。調研組認為，幾年來，北京堅持治理、改造、管理并重，推進全市老舊小區(qū)改造，持續(xù)推進核心區(qū)平房（院落）申請式退租，推動老城平房區(qū)保護更新，取得了積極成效，市民群眾獲得感、幸福感、安全感不斷提升。

　　以老舊小區(qū)改造和核心區(qū)平房申請式退租為主的居住類更新工作與存量提質相適應，為優(yōu)化提升首都城市品質提供了實現(xiàn)路徑。建立老舊小區(qū)改造全生命周期建管一體化機制，推進“雙碳”背景下技術實施、運營管理等路徑研究，為持續(xù)提升首都城市品質提供重要支撐。

　　同時，推動首都高質量發(fā)展，北京要率先實現(xiàn)可持續(xù)更新改造。面對資金需求大、改造時間長等諸多現(xiàn)實挑戰(zhàn)，還要不斷強化頂層設計，構建完善政策框架，夯實政策保障，率先實現(xiàn)政策突破，探索構建可持續(xù)實施模式和工作機制。

　　當前老舊小區(qū)改造和核心區(qū)平房申請式退租工作存在一些問題，比如改造騰退工作中社會資本參與度不高；騰退與更新利用之間脫節(jié)，增大投資成本；存量空間利用方式不夠靈活多樣；設施與空間提升遭遇技術標準障礙等。老舊小區(qū)設計和建設標準與現(xiàn)行新建建筑差異較大，如消防、日照等要求缺乏對老舊小區(qū)改造的適用性，如利用老舊小區(qū)地下空間資源建設停車設施會受制于現(xiàn)行技術規(guī)范，加裝電梯會遭遇空間、結構、電力等技術標準障礙。

　　建議 1

　　鼓勵物業(yè)作為融資主體參與老舊小區(qū)改造

　　民盟盟員、北京大享空間設計有限公司總經(jīng)理姜晨建議，北京老舊小區(qū)改造在拓展籌資渠道方面需要加大力度，積極探索多元化籌資模式，特別是要鼓勵吸引社會資本與金融中介機構參與改造，以緩解財政資金壓力，優(yōu)化老舊小區(qū)改造模式。

　　她建議，鼓勵市場化物業(yè)機構作為融資主體參與老舊小區(qū)改造。基于老舊小區(qū)的具體情況，建議政府讓渡部分權益，吸引有一定品牌知名度的成熟企業(yè)參與運營，與企業(yè)共同謀劃挖掘小區(qū)潛力、片區(qū)潛力，明確各方權責；居民因小區(qū)物業(yè)水平提升，感受到物業(yè)服務帶來生活便利性提升，物業(yè)適當增加捆綁式增收策略，提高自覺付費享受服務的可能性，促進市場化物業(yè)接管的可能性。

　　鼓勵居民出資參與老舊小區(qū)改造。引導小區(qū)居民轉變觀念，鼓勵其由目前的“不出資”到“少出資”，并讓居民看到出資后社區(qū)安全性、便利性、舒適性的提升效果，增強其對參與出資改造的認可度和獲得感。

　　建議 2

　　住宅定期體檢實現(xiàn)住宅長壽化

　　“目前，普通住宅設計年限是50年，但大量小區(qū)在使用運營了10年、20年后，老化、破舊速度很快，面臨著投入大量資金進行改造、維修的局面。”市政協(xié)委員、北京城建設計發(fā)展集團股份有限公司總建筑師、北京市住宅建筑設計研究院有限公司總經(jīng)理錢嘉宏說，全社會沒有建立起把住宅作為功能性很強、長期使用的產(chǎn)品的理念，公共部分失管失維現(xiàn)象嚴重。

　　她建議，在老舊小區(qū)改造、拆除重建等住宅建設項目中樹立全生命周期建設理念，實現(xiàn)住宅長壽化。建議制訂住宅長期維修維護計劃，建立定期體檢、保養(yǎng)機制，實現(xiàn)住宅長壽化目標。建議在明確公維基金、住房公積金、基礎物業(yè)管理費的用途范圍基礎上，研究房屋保險機制，公維基金續(xù)籌補繳制度，解決住宅長期維護保養(yǎng)、維修的成本問題。

　　推廣房屋主體結構與室內裝修、設備管線分離的技術體系，實現(xiàn)結構百年安全同時，提高室內改造的多樣性，易于維修、維護與裝修改造。落實綠色發(fā)展要求，避免大拆大建，推進綠色低碳改造、改建模式，提倡新技術新材料應用。

　　建議 3

　　重視社區(qū)適老化改造增設養(yǎng)老服務配送點

　　“老舊小區(qū)改造應重視社區(qū)適老化改造。”市政協(xié)委員、全球能源互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展合作組織經(jīng)社處處長相均泳在西城區(qū)白紙坊街道建功南里社區(qū)調研老舊小區(qū)改造情況，并通過視頻連線進行建言。

　　他建議，加強城市更新頂層設計。在老舊小區(qū)改造規(guī)劃階段，充分考慮適老化改造、無障礙環(huán)境建設。進一步研究老舊小區(qū)加裝電梯政策。以科學研究為基礎，細化居民權益協(xié)調和成本分攤管理辦法，提出更容易操作、更方便執(zhí)行的老舊小區(qū)加裝電梯政策，切實推動老年友好社區(qū)建設。合理布局養(yǎng)老服務配送點。利用疏解騰退空間和低效空間，就近增設養(yǎng)老服務配送點，在空間上整合養(yǎng)老服務需求，提高效率。

　　建議 4

　　以片區(qū)統(tǒng)籌方式推動核心區(qū)城市更新

　　北京市政協(xié)常委，北京首都開發(fā)控股（集團）有限公司董事、總經(jīng)理李巖表示，首都功能核心區(qū)面臨減量、雙控的要求，同時核心區(qū)存在產(chǎn)權主體多、更新投資規(guī)模大、回收周期長、政策供給少的特點，“碎片化”“單兵突擊、散兵作戰(zhàn)”問題突出，形不成合力、找不到破局點。

　　他建議，搭建市級平臺公司，強化核心區(qū)更新工作機制。平臺公司工作范圍由政府依據(jù)城市更新條例授權，遵循“政府主導、企業(yè)實施、市場運作”的原則。針對試點片區(qū)，在剛性管控領域因勢利導；在彈性管理領域鼓勵自主創(chuàng)新。

　　應賦予市級平臺盤活核心區(qū)存量資產(chǎn)的職能，承接盤活各級國有企業(yè)和行政事業(yè)單位存量資產(chǎn)的任務，按照專業(yè)化、市場化的運作方式，編制片區(qū)存量資產(chǎn)更新規(guī)劃，實施片區(qū)一體化更新模式。

　　以平臺公司作為“投建管運”一體化主體，在基礎設施、生態(tài)環(huán)境、老城保護等領域，落地一批補短板、惠民生的“壓艙石”項目。依托不同片區(qū)專有資源和區(qū)位優(yōu)勢，充分釋放城市更新主體的主動性，打造一批特色鮮明、底蘊深厚、品質優(yōu)良、宜居宜業(yè)的核心區(qū)特色文化街區(qū)。

　　建議 5

　　從街區(qū)記憶、人文關懷推進老舊小區(qū)改造

　　市政協(xié)委員，北京建筑大學黨委副書記、校長張大玉稱，當前北京老舊小區(qū)改造忽視城市風貌與老城記憶賡續(xù)，過于關注改造數(shù)量和速度，“壓茬推進”工作容易使改造效果千篇一律，居民歸屬感與獲得感不足。另外，低效空間與騰退閑置空間不夠靈活多樣，難以滿足一老一小人口結構，對歷史文化優(yōu)勢等把握不足。建議從城市尺度、街區(qū)記憶、人文關懷三方面推進老舊小區(qū)改造建設。

　　他建議，挖掘建筑文化和歷史故事，實現(xiàn)老舊小區(qū)歷史傳承與文化創(chuàng)新重塑。加快編制街區(qū)層面改造專項規(guī)劃，統(tǒng)籌確立街區(qū)集中連片城市更新政策，挖掘當?shù)亟ㄖ幕途駜群芮薪Y合老舊建筑與新產(chǎn)業(yè)、新需求，提升街區(qū)活力，梳理文化再造，實現(xiàn)歷史傳承與文化創(chuàng)新重塑。

　　建議面向社區(qū)康養(yǎng)與兒童友好城市建設，構建老舊小區(qū)全齡友好服務業(yè)態(tài)。建設文化導向下老舊小區(qū)使用者意愿生活功能數(shù)據(jù)庫，預測綜合改造業(yè)態(tài)機會與場景模式，建立面向全齡友好、動態(tài)平衡的騰退利用方案。

　　新京報記者 張璐