年中經濟觀察丨供需兩端協同改善 房地產長效機制穩步構建——中國經濟年中觀察之七

　　房地產業鏈條長、涉及面廣，關系人民群眾切身利益和經濟社會發展大局。

　　今年以來，各地因城施策調整優化房地產政策，隨著政策持續顯效發力，上半年房地產朝著止跌回穩的方向邁進。

　　當前房地產市場呈現出哪些新特點？供需出現了哪些變化？未來房地產發展空間如何？記者近期赴北京、上海、山東、湖北、四川等地調研，深入了解市場動態。

　　政策發力 市場交易保持活躍

　　7月18日上午，上海市奉賢區“龍湖御湖境”首發認籌現場人頭攢動。當天推售房源180套，認籌數量突破200組。

　　清晨趕來排隊的奉賢區居民陳先生說，他看中奉賢新城的發展潛力及項目品質，此次認購是為小兒子購置婚房。“小兒子作為靈活就業人員，從6月1日起可以享受上海住房公積金貸款政策，2.6%的利率讓月供壓力小了很多。”陳先生說。

　　今年以來，一線城市新房市場較為活躍，不少商品房項目都出現了到訪量和成交量持續上升的情況。地方數據顯示：上半年，上海在售項目日均成交約1萬平方米，同比增加38%；北京新建商品住宅網簽2.09萬套，同比增長11.9%；深圳成交新房2.18萬套，同比上漲41%；廣州成交新房32861套，同比上漲近17%，其中6月成交套數創年內新高。

　　市場交易熱度在二手房市場也有表現。7月20日晚，北京鏈家團結湖簽約服務中心的10間簽約室座無虛席，當天共成交31單。“7月以來，周末日均成交二手房35單左右。”團結湖簽約服務中心負責人馬世國介紹。

　　國家統計局數據印證了二手房市場的活躍，上半年全國二手房交易量同比有所增長。

　　端午節前，成都市民張先生通過成都實行的“帶押過戶”政策進行二手房置換，無需將原有近50萬元的住房貸款進行償還、注銷抵押權，便可直接完成后續交易手續。

　　四川中原研究院數據顯示，上半年成都全市二手房成交套數同比增長19.8%。7月21日，成都再次出臺十七條房產新政，將分批取消住房限售，個人住房公積金貸款最低首付款比例調整為20%等。

　　存量政策效應不斷釋放，各地增量政策加快落地。紹興柯橋區對三孩家庭最高補貼40萬元，長沙明確多孩家庭購新建商品住房可在信貸政策套數認定上核減一套住房……優化舉措從降低門檻、疏通交易環節等方面為市場注入活力。

　　“今年以來，二手房交易占比逐步提高，多個省份二手房交易量超過新房，房地產市場呈現新的特點。”住房城鄉建設部有關司局負責人說，上半年全國新房和二手房交易總量同比增長，房地產市場總體保持穩定態勢。

　　多措并舉促供需平衡

　　近日，浙江寧波江北區最大的保障性租賃住房項目“愉樾里”小區（應嘉北側）全面建成，可提供保租房3584套，滿足近7000人的租住需求。其中，該項目特別配建56套適老適殘無障礙用房，為特殊人群提供便利。

　　為緩解當前房地產市場供給結構性不足的矛盾，各地持續推進保障房供給力度。上半年，廣東新籌集建設各類保障性住房10.3萬套（間）；北京建設籌集保租房2.7萬套（間），竣工各類保障房近5.4萬套（間），分別完成全年任務的54%和67%；目前成都首批7個配售型保障性住房項目可提供超7000套房源。

　　在滿足基本居住需求的同時，各地積極推動住房品質升級，增加“好房子”供給，回應居民改善性住房需求。

　　山東淄博的博閱書院小區室外配套施工已近尾聲，預計年底交付。該項目得益于當地將高品質住宅建設納入融資支持“白名單”，在授信額度、利率等方面享受了多重優惠。“這大大降低了融資成本，有效縮短了建設周期。”項目開發商山東金城榮基地產有限公司財務管理部經理張曉曉說。

　　政策層面不斷發力推進“好房子”建設。近日，住房城鄉建設部印發《“好房子”建設經驗做法（第一批）》，山東、山西、福建、北京、湖北等地從加強過程監管、強化部門協同和完善支持措施等方面出臺配套政策。

　　在增加有效供給的同時，各地多措并舉消化商品房庫存。廈門實施城中村改造貨幣化安置去庫存，鄭州通過“以舊換新”鼓勵存量住房流轉……存量消化措施效果初顯，6月末全國商品房待售面積比5月末減少479萬平方米，連續四個月減少。

　　資金是房地產市場的血脈。在“白名單”政策以及房地產市場銷售回暖的帶動下，房企化債工作有序推進。上半年房地產開發企業到位資金降幅同比收窄16.4個百分點，其中國內貸款同比增長0.6%。

　　專家表示，從夯實保障基礎、提升住房品質，到有效盤活存量、改善行業資金鏈，一系列政策正逐步推動房地產市場向供需更加平衡的方向發展。

　　更大力度推動房地產市場止跌回穩

　　近日，在湖北省黃石市陽新縣一樓盤營銷中心，返鄉工作的邢圓月簽下了購房協議。“家鄉發展得不錯，教育也還可以，今年就帶著孩子回到家鄉安頓下來。”邢圓月說。

　　邢圓月是湖北返鄉置業大軍中的一員。近年來，湖北每年新增返鄉就業人口6萬多人，“返鄉安居”逐漸成為新趨勢，激活了四五線城市樓市的“一池春水”。

　　在上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任陳杰看來，我國城鎮化轉向穩定發展期，持續的城鎮化進程帶來新增城鎮人口，各個層面的住房新需求涌現，房地產依然有巨大的發展空間和機會。

　　近日舉行的中央城市工作會議提出，加快構建房地產發展新模式，穩步推進城中村和危舊房改造。

　　構建房地產發展新模式，需要根據城市發展的新階段和新特點，建立“人、房、地、錢”要素聯動新機制。浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬說，為保證房地產市場健康穩定發展，需要進行土地側的供給結構性改革，從要素資源科學配置入手，以人定房，以房定地、以房定錢，科學預測城市未來住房需求。

　　“房地產筑底需要一個過程，在筑底和轉型階段相關指標有所起伏波動是正常的。”國家統計局副局長盛來運說，需要以更大力度推動房地產市場止跌回穩。

　　清華大學恒隆房地產研究中心主任吳璟說，更大力度推動房地產市場止跌回穩，需堅持長短結合，以更加精準的住房供給側結構性改革來滿足未來住房需求存在的結構性上漲空間，通過政策引導房企建造符合地區人口結構特點、滿足切實需求的“好房子”。積極實施城中村及老舊小區改造等城市更新行動，推進好小區、好社區、好城區建設，進一步激活改善性住房需求，滿足人民對美好居住生活的向往。