西藏首個商品房預售資金監管辦法落地 加快構建房地產發展新模式

　　7月22日，西藏自治區住房和城鄉建設廳組織召開《西藏自治區商品房預售資金監管辦法》（以下簡稱《辦法》）“現場＋線上”解讀會，標志著西藏首個商品房預售資金監管基礎性制度正式建立并實施，填補了西藏商品房預售資金監管的空白。

　　自治區住房和城鄉建設廳房地產市場監管處負責人指出，近年來，西藏商品房預售資金管理不規范問題日益凸顯，工程款拖欠、預售房延期交付、農民工工資支付不及時等現象頻發。“這些問題嚴重損害購房者權益，擾亂市場秩序。”該負責人表示，為規范全區商品房預售資金監督管理，保障房地產項目竣工交付，維護購房人合法權益，推動房地產市場高質量發展，自治區住房和城鄉建設廳聯合人民銀行西藏分行、西藏金融監管局制定了《辦法》。

　　據介紹，《辦法》共七章三十八條，包括總則、監管銀行及賬戶、預售資金收存、預售資金支取和使用、預售資金監管解除、監督管理和附則。《辦法》明確規定，商品房預售資金包括購房人支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款等全部購房款，這些資金應當全部直接存入指定的監管賬戶。監管部門在辦理房屋交易合同網簽備案時，需確認預售資金已按要求同步存入監管賬戶。對于未按規定將預售資金存入監管賬戶的，一律不得辦理網簽備案。同時，房地產開發企業須在銷售場所顯著位置公示監管部門對購房人購房款不存入監管賬戶的風險提示。

　　《辦法》規定了監管部門通過公開招標方式選取商業銀行，并建立監管銀行名錄，可從名錄中優先選用其融資貸款的主辦銀行。房地產開發企業申請辦理商品房預售許可前，按照“一次預售許可申請對應一個賬戶”的原則開設監管賬戶。

　　監管額度由監管部門根據項目建設工程造價、施工合同金額以及項目交付使用條件等因素確定，原則上不得低于工程建設預算總額（包括建筑安裝和小區內配套建設等費用）的110％。全裝修交付商品房項目，裝修成本應納入預算總額。對于工程建設預算總額低于本區域房屋建筑平均建安費的項目，監管部門可結合本區域房屋建筑平均建安費計算監管額度，確保監管資金能完全覆蓋項目竣工所需。

　　此外，監管額度內資金必須專款專用于本項目工程建設相關支出。資金撥付嚴格與工程建設進度掛鉤，設置了清晰的撥付節點。其中，首次撥付應在取得《商品房預售許可證》之后，且施工進度達到所有工程總量三分之二以上，但主體結構未封頂的，監管賬戶內留存余額不得低于監管額度的60％。最后撥付節點為房屋所有權首次登記完成。監管額度內的監管資金不得用于支付借（貸）款本金和利息、繳納土地款、罰金、營銷費等。

　　除明確監管額度內預售資金用途外，《辦法》還規定，開發項目開工建設后，房地產開發企業應按規定向建筑工人實名制管理專用賬戶及時足額存入人工費，保障農民工工資支付。在應急處置方面，當預售項目存在重大風險隱患時，監管部門應建立政府監管賬戶，對預售資金實施封閉管理，確保資金安全并優先用于本項目工程建設，監管銀行須全力配合。

　　監管銀行違反預售資金三方監管協議，擅自截留、挪用或拖延支付預售資金等，將依法承擔相應法律責任。施工單位、監理單位若協助開發企業違規支取預售資金，將被監管部門依法處理，其違規信息將記入全區建筑市場信用檔案和信息共享與交換平臺，并向社會公示，實施聯合懲戒。

　　該負責人強調，各地（市）住建部門要加大《辦法》宣傳，加強預售資金監管，建立預售項目巡查制度。房地產開發企業未取得預售許可前，嚴禁以任何形式對外公布與購房款相關的繳納信息，嚴禁以各種方式誘導購房者提前支付定金、首付款或其他預訂性質的費用。下一步，自治區住房和城鄉建設廳將逐步完善企業監管信息平臺，在房地產開發企業資質辦理、商品房預售許可等方面，加大對違規企業的處罰力度。